宋会雍称，2009年浦东星河湾开盘，上海本地人不太能看得上花木这个区域，后来星河湾把广州、北京等地的投资客群拉过来，他们推动了上海本地客群的购买。星河湾这次开盘如果太高调，房地产管理部门肯定要找谈话，会给自己找麻烦，而且项目本身再高调也没什么好的效应了，知名度已经打出来了。

浦东星河湾所在地块为花木新民北块土地，2006年7月，该地块使用权转让招标公告一公布，即刻引来星河湾、金地、华润、仁恒等知名地产企业围抢。当时星河湾报价42.4亿元仅位列第四，报价最高的金地出价达到59.89亿元，这让该地块成了当时惹人注目的地王。但直到整整1年后，政府才低调公布星河湾中标，业界一片哗然，其他未中标的企业也甚感不满。星河湾以楼板价8000元/平方米获得了占地560亩，建筑面积达53万平方米的土地。

如果按照楼板价和建安装修成本计算，浦东星河湾的成本为2万多元/平方米，一期销售均价5.3万元/平方米，利润已经翻倍。而仅隔两年，二期均价又迅速上涨2万多元/平方米，与当初8000元/平方米楼板价相比，价格已经翻了近10倍。

“7.5万元/平方米卖得贵了。目前越接近10万元/平方米的豪宅卖得越理性。星河湾把房价拉到这种高度，上升空间就少了，从投资角度，这个价格水平投资空间并不看好。”宋会雍说。

专为暴发户定制？

浦东星河湾售楼处工作人员告诉时代周报记者，“2001年星河湾在广州开盘，2005年到北京，2009年到上海，2010年到太原，今年年底到澳门和鄂尔多斯，在这些楼盘中，上海浦东星河湾的标准是最高的，地理位置是最好的。仁恒社区很大，户型小到80平方米，大到400平方米，但居住80平方米和400平方米的人的身份完全不一样，社区太复杂了，租赁又很多，很难控制。这就是星河湾为什么不做小户型的原因。星河湾的客户大部分是CEO，大型企业老板，都是高端人群。”

而对于星河湾一直宣传的国际化社区，同策咨询研究部总监张宏伟认为，“星河湾的装修风格有文化有底蕴的人一般不会买，太过奢华，星河湾是为一些暴发户做的，这部分群体是新富人群，一定不会买低调的社区，他们有了钱以后太需要炫耀。从纯粹设计角度来看，很多设计师也不赞成这种方式，更强调文化理念回归，与生活的碰撞。真正国际社区不单是硬件、装饰材料，更注重精神层面内涵，星河湾全国各地来看，缺乏这样项目。广州、上海、太原、鄂尔多斯，星河湾都是选择热钱多的城市做项目。社区虽然物业管理不错，但很难做成国际化社区，外国人一般不太喜欢这种复杂的风格，认为简约才是好的”。

目前，在调控背景下，闵行星河湾的销售情况也并不理想。从去年10月至今，推盘三次，总套数622套，目前可售套数仍有344套，去化率不到5成。

因此，浦东星河湾二期在推出的同时，以500平方米作为分水岭，大于500平方米的房源可享受100万元认筹款折价200万元房款；小于500平方米的房源可将50万元认筹款抵作100万元房款使用。除此之外，开盘当天认购即可享受9.8折优惠，如客户选择一次性付款方式，还可以再享受9.6折优惠。如此累计，预计总体优惠幅度可达到9.2折。

“从浦东星河湾网上成交数据来看，交易成交并不快。目前市场处于低谷状态，交易流缓和，刺激不了成交。投资诉求比之前低很多，市场氛围不再是扎堆投资，依靠自住消化的话，交易速度自然就慢下来了。而一期80%以上都是投资客。”宋会雍说。