图文：你给银行还钱，要看它的脸色

在多数商业银行与购房者签订的《个人住房借款合同》上，对房贷利率的调整方式进行的约定都是这样的：贷款期限在一年以上的，贷款利率于每年1月1日调整一次。也就是说，对于多数房贷族来说，1月份是房贷利率调整的月份。

今年6月8日起，5年期以上贷款的基准利率从7.05%降至6.8%；7月6日起，又进一步降至6.55%。也就是说，今年房贷利率下调了0.5个百分点。

中国银行江汉支行理财师吴丹给记者算了一笔账，以等额本息还款方式为例，购房者申请50万元30年期商贷，今年6月8日前，月供为3343元；明年1月1日后，利率执行6.55%的标准，月供为3177元，下降了166元左右。

家住徐东大街的陈先生在2009年6月，商贷100万购买了一套商品房，可以享受7折利率。对于像陈先生这样的购房者，明年适用的利率是在6.55%上打7折即4.59%，比现在7.05%打7折后，低0.35个百分点，以此计算，100万贷款的月供将比今年少189元。享受利率8.5折优惠的房贷，月供则少242元。

如果是二套房贷，即利率1.1倍，则明年执行的新利率将变为7.21%，比目前低0.54个百分点，那么，购房人的月供将减少335元。“大多数购房者的贷款金额在40万元至100万元，执行新利率后，房贷月供将下降100元至300余元”。吴丹说。

至少提前一个月申请

“办房贷提前还款，遭到银行各种刁难。先是说现在提前还款的人很多，要填单子排队等三个月以后通知了才能办；然后又是你提前还款有三个月的违约金。”近日，有网友在微博上吐槽年底提前还贷太困难，被不少网友跟帖称“有同感”。

记者走访武汉多家银行发现，对于提前还贷，大多数银行都规定需要提前申请，申请期至少是一个月。招行武汉分行客服人员称，提前还贷特别是商贷需要先通过电话预约，再等银行通知到指定网点办理手续，最终划钱还贷至少要一个月。

家住团结大道的郭女士称，她10月底申请了提前还贷，和银行说好了12月6日去还。但因出差未能赶回武汉，和银行一再解释希望能缓一天，但是银行不同意，结果还贷时间重新被预约到元旦之后。

此外，允许申请提前还贷的时间也不一样。多家银行都要求至少还款半年或一年后才可以申请提前还贷。

武汉一家国有银行个贷部负责人介绍，借款人提前还贷之后，银行就不能再收取已还部分所对应的利息收入了，长远地讲，银行的利息收入就减少了，所以银行在受理提前还贷业务时，热情并不高。此外，年底银行贷款规模的考核压力很大，如果借款人提前还贷，银行没有时间把收回的贷款额度重新投放出去，银行报表上的贷款总额就会减少，银行就得不偿失了。

今年11月，在中资银行普遍收紧首套房贷利率优惠政策时，在汉的东亚、汇丰等外资银行仍给出了最低8.5折的优惠。

不过，在提前还款方面，中外资银行各有不同。

记者以购房者身份咨询东亚银行。客服人员介绍，规定的标准为36个月内提前还款，要按照还款金额的3%来收取费用，36个月之后为2%。汇丰银行客服人员则称，一年后全部还款手续费至少3万元，两年后全还手续费至少2万，三年后不收手续费。

相比之下，大部分中资银行多是以罚息形式收取手续费，一般提前还款要支付1个月的利息。以50万元商贷30年计算，一个月利息不到3000元，假如提前还款30万元，中资银行罚息的话为3000元，外资行3%的手续费为9000元。

而交行、招行等银行表示，只要在可以申请提前还贷的时间内提前还款，不收取手续费或罚息。

中行理财师吴丹建议，如果市民短期内有较高收益项目可投资的，不必赶在年底凑热闹去提前还贷。三种情况下不宜提前还贷：

签订贷款合同时享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。

等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。

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