每经记者 沙斐 发自上海

无任何抵押，仅靠一纸还款承诺，南京在建的首家七星级酒店——南京涵碧楼就顺利融资4亿元。

2012年12月1日，新华信托推出了“普天（核心资产并购）投资基金集合资金信托计划”，计划为南京涵碧楼融资，总金额不超过6亿元。据该信托产品销售人员介绍，这一项目已融资4亿元。

但是《每日经济新闻(微博) 》记者近日调查发现，上述融资没有任何抵押物，其还款保证书究竟能有多大程度的“保证”，目前也未可知，该项融资存在较大的风险敞口。

仅靠还款承诺发行

此前，我国发行的绝大多数房地产信托，是有抵押或担保的，最常见的做法是利用土地或房屋作实物抵押，此外还可以相应的股权作抵押，并有母公司担保。即使是那些自称“股权信托”的房地产信托项目，也是有实物抵押的。

但是，销售人员介绍说，上述信托融资既不以土地作为抵押，也不入股房地产项目公司，仅凭一纸乡林集团的还款承诺书，来确保信托到期后的兑付。

对此，上海市跃平律师事务所主任律师杜跃平指出，还款承诺书是一种信用保证，其法律效力低于实物抵押形式。

曾经作为新华普天南京涵碧楼信托项目代销机构之一的宜信财富的投资部投资咨询总经理周磊则透露，这个项目实际上是一个资金池的信托项目，总募集额为60亿元，分多期发行，每期投资标的不同。虽然说明书上说南京涵碧楼的募集总额是6亿，但实际投入多少没人知道，因为合同里面不会披露具体的投资去向。

乡林集团是我国台湾地区的企业，《每日经济新闻》记者从该公司官网下载的乡林建设事业股份有限公司及其子公司合并财务报表中查到，南京涵碧楼是由南京鼎正置业有限公司（以下简称南京鼎正）开发的项目，而后者的投资主体是注册在离岸的金融公司——168投资，乡林建设持有168投资的八成股权。

法律效力尚难确定

上海四方律师事务所执业律师吴琼告诉《每日经济新闻》记者，港澳台企业签署的还款承诺书，必须经过有关部门的审批才能生效，否则单方面和信托公司签订一个承诺书是没有效力的。

杜跃平也指出，承诺书的生效，还需要得到乡林集团的批准。上述还款承诺是否通过了乡林集团的批准呢？记者采访乡林集团有关负责人，后者称“不知情”。

杜跃平介绍，承诺书涉及到的这两个问题，由于台湾地区和大陆之间的差异，打官司不仅流程复杂，成本也会很高。

他还告诉记者，由于项目控股公司的注册地在萨摩亚这个国际金融离岸中心，涉及的法律关系更为复杂，需要专业的涉外律师才能搞懂上述还款承诺书的效力究竟有多大。在这样的背景下，投资者需要承担更高的风险。

实际上，上述信托计划的预期收益率并不高，销售人员说只有8%，而目前市场上在售的各类有抵押物的信托产品，收益率一般超过9%。风险和收益的不相称，也大大影响了项目的投资性价比。