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“房价利润控制在10%”具有可行性

2012-10-23 12:15  余明辉 来源:东南网  责任编辑:邓宇虹   我来说两句
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近日,陕西省住建厅和省物价局联合下发通知,要求各地分区域测算住房项目成本、公布区域住房销售价格区间、控制房地产利润在10%左右。超出的商品房将无法在价格主管部门备案,也无法取得预售证。目的在于防止房价反弹,引导刚需人群理性购房。然而对此楼市新政,开发商表示开发成本存在很多变动因素难以测算,购房者表示能否防止房价反弹还要看设置的具体住房售价区间,业内人士称可操作性不强。(10月21日《重庆晚报》)

毫无疑问,比起以往的超高利润甚至是暴利,陕西此次“利润控制在10%左右”的商品房新政的确让人眼前一亮,但也由此引来质疑:价格等部门有无把商品房价格利润控制在10%的权力;商品房开发成本变动因素大,如何测算成本。基于此,认为该政策操作性不强。但笔者认为,这是有关人员对价格等相关政策、行规不了解的想当然的结论。

我国《价格法》规定:当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨,国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施;经营者进行价格活动,应当遵守法律、法规,执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。

这就表明,采取价格干预措施、紧急措施、限定利润率是法律赋予价格部门的一项圣神权利和义务。换句话说,作为物价上涨的一支“生力军”和基础力量,房价上涨近年来备受瞩目和诟病,而且在目前房价上涨压力依然不小、其他调控手段效果有限的情况下,陕西物价和房管等部门联合出手,对房价进行控制(包括价格及利润幅度)就是价格紧急措施、干预措施的一部分,实施“利润控制在10%”的商品房新政具有法律依据。

同时,陕西省此次规定的商品房成本测算包含土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目,具体明确,具有可行性。第一,根据《陕西省定价目录》的规定,城市规划区范围用地的土地基准地价、标定地价、出让低价,按不同级别分别由省、市、县土地管理部门会同同级价格主管部门评估和测算。土地基准地价,按规定程序审核批准后,由同级政府公布执行。也就是说,城市土地价格是价格等部门的一项日常管理工作,土地成本测算的依据充分明确。退一步讲,现在的城市土地出让采用的都是挂牌招标方式,其价格也是透明的,不存在无法测算或测算不准的问题。

第二,关于开发成本,动态看确实存在物价涨跌、收费多少等变数,但一个不容忽视的事实是,目前开发商拿地后普遍采取的开发方式都是统一竞标盖房的模式,把开发成本事先固定下来。也就是说,只要开发商有资格进行价格备案以及申领预售许可证,进而需要成本测算时,其开发成本就已经基本被转移到建筑商并固定下来,也不存在无据可依的问题。而关于其它费用,如房产税费是固定的,管理、销售、财务等费用,国家及省市价格成本监审办法均有明确的规定,不是开发商想增加就能随意增加的,符合相关规定才予以核进成本。同时还有同类城市、类似楼盘的成本可资比较,而且最后审核的房价是要统一公示并接受公众检验的,谁高谁低、谁的最划算最合理,公众心理最有数。

由此可见,“利润控制在10%”的商品房新政,不是心血来潮的胡乱作为,而是在积极行使相关管理职能,维护群众利益。而且,作为管理房价过快上涨的有益尝试,理应得到更多理解和支持,而不是想当然的怀疑和莫须有的质疑。但是,这项新政毕竟是刚刚开展,需要相关成本测算人员以更加敬业的态度、更加精湛的专业技术,合理核减房价申报成本。同时,物价部门还要以更加开放的态度,接受职能部门和群众对成本测算工作的监督,阳关作业。

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