共有产权可谓一种创新

住房和城乡建设部总经济师冯俊4日表示，共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石这6个城市推进。所谓“共有产权房”，是指中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权由政府和市民平分，市民可向政府“赎回”产权。

我们平常习惯的是单一产权，即使是面向低收入群体的各种保障房，比如经济适用房，产权属于申请的市民，而廉租房，产权则完全属于政府。共同产权房介于这二者之间，有什么好处呢？简单说，避免了经济适用房和廉租房的坏处。在过去几年中，经济适用房饱受诟病的一个很重要的原因就是由于单一产权的高额溢价，经济适用房往往流向与权力接近的居民，而当前的信用系统无法挑选出适合的申请者。如果说经济适用房的问题在于其产权属于申请者，高额房产溢价容易产生寻租行为，那么廉租房的问题就在于其产权属于政府，租赁人因此对房屋不爱惜，廉租房小区容易出现大量问题。

共有产权房可谓一种创新。首先，共有产权房具有保障性质，中低收入阶层通过较低的价格购入部分产权，获得保障，无论以后是否赎回政府手中的产权，一辈子有了安居之所。他们付出的价格基本等于经济适用房，而在政府手中的那部分产权，他们拥有优先购买权，这相当于拥有一项期权，未来视时间长短，按照优惠价或者市场价可以从政府手中赎回剩下的产权，成为完全产权房的拥有者。其次，共有产权房可进可退，进可成为居民的产权完全所有房屋，退可以被地方政府回购。地方政府同样拥有交易的优先购买权，这和经济适用房一次性将产权交给申请者完全不同。

从激励的角度来说，共有产权房可以带来几大好处。首先，能够激励房屋申请者努力工作。中低收入者不再对高企的房价无望了，他们可以先拥有部分产权，要想成为房屋的完全所有者，他们就必须去努力工作，以尽早赎回剩余的产权。其次，共有产权房在最初出售时价格高于经济适用房，政府可以借此弥补保障房建设资金的不足，起码可以做到收支平衡。第三，按照各地的经验，共有产权房达到一定期限可以交易时，购房者要么优先转让给地方政府，要么按照市价去购买剩余产权，这就让其购房溢价大大减少，堵住了一些人寻租的可能性。

共有产权房在一些地方已经试点成功，我们可以看一个成功的例子。2007年8月，江苏淮安市首创共有产权经济适用房模式。房屋产权可以按照两种比例实现共有：个人与政府的产权比例为7∶3时，个人承担的价格相当于同期经济适用住房的价格；对仍无力购买的特殊困难家庭，可按5∶5的产权比例进行购买，个人承担的价格则相当于同期经济适用住房的70%。按规定，自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格结算。非完全产权房在市场上交易完成，政府与下一位购房者共享产权。我们可以看到，在淮安试点的过程中，核心是公开透明，被保障者的权利和义务都放在台面上，市场机制和政府保障同时发挥作用，不容易出现福利漏洞，堪称我国保障房运作的一个经典案例。

有人担心，共有产权住房虽然有种种好处，但这一切似乎建立在一个前提下，即我国房地产基本面总体上涨。在这一前提下，中低收入人群愿意去购买共有产权房，因为他们对未来房产最终受益有明确预期，但如果房价下行，人们会不会就不愿意去购买共有产权房？笔者以为这倒不必担心。既然共有产权房是市场机制和政府保障的共同产物，那就不能剔除其中的市场风险。完全由政府保障，反倒会“养懒汉”。从淮安的试点可以看到，购房者已经在购买时享受到低于市场价的优惠，而5年内购买政府产权部分的又能获得按原供应价格购买，一反一正，相对商品房购买者，他们的风险已经降低了很多。至于是否选择购买，这就是愿打愿挨的事情了。