房价下跌：小拐点还是大拐点？

【结合供求状况，可以大致得出目前房价下跌的原因。一些城市由于库存压力较大，同时，在经历房价大幅上涨后市场前景不明，多数购房者持币观望。在此状况下，一些资金趋紧的房企率先打折促销，导致房价有所下降。】

国家统计局昨天发布的数据显示，5月份全国70个大中城市中，与上月相比，新建商品住宅价格下降的城市有35个，相比4月份增加了27个，房价环比下跌城市为近两年来最多。5月份，新建商品住宅价格环比持平的城市有20个，上涨的有15个。

统计局的官方权威数据，印证了近期弥漫市场的房价下跌预期，也印证了一些城市不断爆出的楼市打折促销传闻。目前全国主要城市房价的明显松动，不仅体现在房价环比下滑的城市数量大幅增加，也体现在平均价格方面。中国指数研究院的数据显示，今年5月全国100个城市新建住宅平均价格环比下跌0．32％，是2012年6月以来首次下跌。

房价下跌已是现实，接下来中国楼市面临的是“小拐点”还是“大拐点”？下跌是正常的市场调整，还是断崖式暴跌的开始？目前，无论是房地产业内还是国内外专家学者，对中国房地产进入调整阶段基本没有异议，争议在于拐点是大是小，房价是否面临跳水的风险。

首先需要明确的是，此次房价调整是中国楼市形成后，十几年来首次非行政干预因素导致的市场波动。既然调整是市场自发形成的，从市场自身探讨下跌的原因以及可能的下跌方式，应该是具有说服力的。进入2014年以来，楼市交易活动明显降温，观察各类数据可以发现，导致本轮楼市调整的最重要因素是供过于求。近年来房价大涨，由此产生的财富效应对房地产投资产生极大刺激。以去年为例，新屋开工面积远超当年住房销售面积，高出比例约25％。这样强大的供给在积累了若干年后，形成了中短期内供过于求的局面。数据显示，目前在建的所有房地产项目需要4年多时间才能销售完毕，远高于此前3．4年的平均水平。

结合供求状况，可以大致得出目前房价下跌的原因。一些城市由于库存压力较大，同时，在经历房价大幅上涨后市场前景不明，多数购房者持币观望。在此状况下，一些资金趋紧的房企率先打折促销，导致房价有所下降。

目前房价的正常调整，是否会导致断崖式下跌？房地产是资金密集型行业，通常导致房地产价格在短期内暴跌的直接原因，是市场资金链断裂。以2008年美国次贷危机为例，为了拉动房地产需求，危机前美国地产商大搞低首付甚至零首付，催生大量投资投机性需求。房价被炒高见顶后开始逐步下跌，在巨大的投资杠杆作用下，幅度不大的房价下跌也会导致投资者破产，接着是地产商破产、投资银行破产，由此引发危机，在危机爆发后又带动房价进一步暴跌。

分析我国房地产现状，个人按揭贷款首付比例一直较高，房贷“断供”的市场风险不大。中国房地产的金融风险主要来自地产商开发贷款。近年来银行信贷趋紧，许多房企不得不通过地产信托、私募基金等“影子银行”获取资金，完成土地购置以及开发建设。影子银行提高了地产商的资金杠杆水平，也加大了房地产市场整体风险。与房地产相关的影子银行融资具体规模还没有准确统计，其潜在风险也未可知。尽管如此，影子银行问题已引起有关部门的高度重视，此类业务的规模也在大幅减少。目前难以看出，影子银行问题会引发我国住房金融的系统性风险。也就是说，由大规模资金链断裂引爆的房价断崖式下跌风险，在我国发生的概率很小。

从长期因素看，我国的真实城市化率不超过40％，未来城镇化的快速发展将为住房市场提供坚实有效的需求。城镇化因素是我国地产市场可以避免剧烈波动的最重要支撑。当然，即使楼市面临的是温和调整，也很可能意味着我国房地产市场的黄金时代已经结束。过去十多年依靠投资拉动经济的粗放模式是此前的房价暴涨重要推手，目前我国经济结构调整已初见成效，随着经济增长方式的改变，房价也必将失去持续上涨的动力。

本报评论员 樊大彧