“降房价”才是“去库存”的正解

中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行。扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。（《北京晨报》12月22日）

“去库存”这事儿，在商业领域，其实再平常不过。库存不仅是重要的销售指标，更是极为关键的市场指针。库存过低，说明需求旺盛，供不应求，对于生产者而言，自然有必要开足马力，扩大生产，反之，假如库存过高，不仅意味着供过于求，更意味着企业要因此而承受额外的维系库存的管理和资金成本。于是，为了贴合市场需求，避免滞销风险，库存率过高时降价促销，其实是商业决策的常识。

这一常识，在房地产领域当然也不会例外。过大的房地产库存，其实要比房价更能说明这个市场的真实状况，而无论是库存消化的速度和时间，还是库存对运营和资金成本的占据，对于过高的房地产库存所蕴含的行业风险，当然不能因为房价仍然高高在上便掉以轻心。从这个角度来看，“房地产去库存”这事儿，各方的操心和担忧，当然并不多余。

那么问题来了，“房地产去库存”，究竟怎么去。既然要“去库存”，首要的当然是加快销售速度，而要想引来更多的买家出手，除了政策层面的优惠与需求刺激之外，价格这一供求调节机制，无疑才是关键的调节器。从这个意义上说，“鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格”，通过降价刺激需求，降低房地产库存，也才堪称有的放矢。

不过，“降价去库存”，毕竟只是一条建议，尤其是放在当下楼市仍然存在较大的地区间供求不平衡，一些热点城市，房价上涨趋势仍然相当强烈的背景下，而习惯了房价只涨不跌的楼市，想要在房价上松口降价，其难度自然可想而知。而对于房地产去库存最为关键的三四线城市而言，农民购房与农民工落户，是否能够消化房地产库存，恐怕仍然存疑。至于鼓励个人与机构投资者购买存量商品房用于租赁，但假如房地产本身存在过剩，根本没有相应的需求，租赁市场未必会比房地产市场更红火，房子卖不动，租赁投资者恐怕也难有兴趣来当接盘侠。

相比上述各种曲线“去库存”，“降房价”的确是更加直接，也更为靠谱的“去库存”策略。事实上，无论承认也好，不承认也罢，所谓房地产“去库存”，根本上其实是挤泡沫。正是因为一些城市的房价，缺乏实际需求的支撑，房地产才会面临“去库存”的压力。从这个意义上说，“降房价”才是“去库存”的正解。尽管市场买涨不买跌的心态，房价一旦开降，还能否收得住？会否硬着陆？这些担忧固然可以理解，但房地产去库存想要绕过“挤泡沫”，显然有违市场规律，也就注定难以成功。

基于此，“房地产去库存”其实不可能维系“泡沫”，也绝非继续“吹泡沫”的政策号角，这或许才是“降房价去库存”释放的信号。