用法律终结房产续期的公众焦虑

近日，温州房屋20年土地使用权到期事件引发高度关注，全国有多地出现了类似现象。尽管近日深圳市规划和国土资源委员会针对同样问题时表示，1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地，顺延至国家法定最高年期，不用补交地价。1995年9月18日后签订的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳市正在研究制定相关政策。这只是一地的举措，难以让所有人心安。

笔者认为，房产土地使用权到期该如何续期，不只是一个政策问题，也是涉及物权法的法律问题。相关部门应从立法上打上这个法律补丁，给土地使用权“撞限”一个法律意义上的说法，缓解公众对于房产续期的焦虑。

在我国，房屋是很多老百姓最大的财富。不少人拿出毕生的积蓄买房置业。房产土地使用权到期该如何续期？70年后该不该再交一大笔出让金？这些都是老百姓格外关注的问题。

房屋所有权和土地使用权是两个不同的概念。房屋所有权即房产权，是受宪法和物权法保护的私有财产权，没有期限限制，而土地使用权是有期限的，目前规定的住宅用地最高使用年限是70年。在一些地方，也有存在低于70年的情况。之所以出现这种现象，与各地的政策调整有关。如温州市国土局称，上世纪90年代，在土地出让政策开始执行时，该市在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择给予办理出让手续。地方国土部门称，土地使用年限降低，可减少缴纳相应的土地出让金，在一定程度上可降低房价，让利给终端消费者。

目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。在物权法之前，城市房地产管理法曾规定，“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。按照新法优于旧法的原则，目前应该遵循物权法的相关规定。

尽管物权法明确提出自动续期，但是由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，目前来说难以操作。土地使用期限规定20年和70年，出让金是不一样的。政府出让20年土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益会受损，而且对其他已经缴纳70年出让金的业主也不公平。有专家指出，约定20年以及没有达到最高限70年的，首先应当自动续期至70年，同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。对于70年土地使用权到期的房产又该如何续期？应有偿还是无偿？也有两个办法可供选择：一是免费，让利给业主；二是费改税，不再收取出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。

尽管全国多数住宅用地使用权为70年,近期还不会出现续期、“撞限”集中爆发问题，但相关法律规定不清晰,一有风吹草动,“住宅用地使用权续期”都可能会引起业主的焦虑。因此，建议立法部门高度关注这一问题，尽快修改完善物权法等相关法律法规，终结广大业主们的焦虑。实际上，住宅用地使用权续期已经成为民众生活的公共议题，立法机关有必要及时回应社会的这一立法关切，尽快启动修法程序，增强人民群众对国家物权制度的信心。政策调整只能暂时缓解“撞限房”问题，无法从法律上给出权威的解决方案。“住宅用地使用权续期”之所以成为社会关注的问题，根本原因在于相关法律尤其是物权法的缺失，这个法律缺陷只能依靠法律补丁来解决，由最高立法机关给出权威的说法，修改物权法并出台关于土地出让续期的实施细则，而不是靠政府部门给说法。

当然，物权法的修改需要一个过程，比较现实的是先由最高人民法院抓紧调研，出台一个针对性强的司法解释。然后，尽快启动物权法的修法程序。（福建日报）