楼市降杠杆，也应运用市场手段

10月份国内诸多城市对房地产市场加大调控力度以来，成效已初步显现。据国家统计局公布的数据显示，10月份70个大中城市中，一线城市和二线城市房地产市场明显降温，房价环比涨幅快速回落。

同时，新华社等媒体对这轮房价过快上涨现象展开了调查，追问“是什么推动了这一轮房价上涨”？11月20日新华社的报道指出，巨额资金涌入楼市与这轮房价迅猛上涨直接相关。“买房子起码还交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠从金融机构融资。”业内人士的说法，更加形象生动。简单讲，就是无节制的“加杠杆”，导致了这一轮楼市猛涨。

就土地拍卖方面来讲，前期人们都见识了“地王”频现的“奇迹”，而这背后暴露了什么问题呢？据报道，现在一些房企连自有出资部分也从金融机构解决，为什么有的地方土地一拍卖，溢价率动辄超过100%？可以说，就在于钱来得太容易了。

所以，要给楼市降温，让房地产市场平稳发展，最有效的就是想方设法“降杠杆”，拧紧资金涌入楼市的“水龙头”。无论是提高房贷首付，还是提高土地拍卖的门槛，都是不同的“降杠杆”手段。为了直接管住房企的钱袋子，有关部门甚至对房企上市公司发行公司债强化监督，令房企不能再方便地从资本市场获得资金。

这些方法当然有效，但如果用力过猛，反过来也可能伤害到房地产市场的长期发展。特别是，在楼市调控的大风向转变背景下，有的地方可说是全面向楼市开炮，无所禁忌。

例如，由于害怕再出现“地王”，有的地方直接对土地拍卖进行最高价限定，采取“熔断”措施。这样一来，土地价格确实明显降下来了，但是市场的正常运作也深受影响。且不说前期以高溢价率拿地的房企怎么办，单纯以限价方式进行土地拍卖，与抽签抓阄有何区别？还有的地方更绝，干脆以各种方式不让新楼盘备案、销售，以此来降低成交量。原来千方百计鼓励“去库存”，如今“不择手段”地“降杠杆”，谁之过？

这并不是说“降杠杆”不对，而是说，要更多地借助市场手段为楼市降温。市场调节无非就是对需求与供给进行干预。目前一些城市的做法，更多采取抑制需求的方式“降杠杆”，而忽视了供给端所能采取的措施。比如从土地供应的角度，适当增加土地供给，也是为楼市降温的合理措施。又如从防范金融风险的角度，像上海那样，要求房企在土地拍卖中使用自有资金，岂不是更精准的调控手段？

从历次楼市调控经验看，需求只能是暂时压制而不可能“封死”，如果在调控的同时没有释放需求的量能，市场反弹只是一个时间问题。调控不是为了管死房地产经济，而是为了楼市的平稳健康发展。房价上涨太快不符合人们的预期，也损及经济健康发展，但房价大跌，也非政策层以及民众所愿看到。因为到那时候，承受这一切后果的，依然是普通百姓。

治楼市如烹小鲜，应遵循市场的价值规律，而不能以行政意志强行压制需求。正因如此，政策层才会强调楼市调控要因地制宜、一城一策。

从历次楼市调控经验看，需求只能是暂时压制而不可能“封死”，如果在调控的同时没有释放需求的量能，市场反弹只是一个时间问题。调控不是为了管死房地产经济，而是为了楼市的平稳健康发展。