最近广受关注的《婚姻法解释（三）》中有一条关于“善意取得”的规定，即“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”

根据《物权法》第十六条和第十七条的规定，我国不动产的物权变动需要登记，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。房屋买方基于登记簿和登记权利人的产权证书与对方签订买卖合同，无论产权登记人是实际权利人还是名义权利人，只要买方善意，房屋买卖合同就应有效。

以下我们通过一则案例，来看看什么是“善意取得”。

2005年1月，陈先生看中一处房屋，意欲购买，由于未带身份证，就借用了林先生的身份证与开发商签订了预售合同。之后购房的首付款、贷款、后续房款及各项设施费用、契税等都是由陈先生在负担及支付，房屋交接手续、装修等也由其办理，房屋由陈先生居住使用。

2007年2月5日，林先生与第三人叶先生签订《房屋卖契》，将系争房屋出售给了叶先生，房款总计人民币132万元，叶先生已支付了房屋对价人民币57万元，同时双方书面约定，若系争房屋的原权属发生枝节不清，由林先生自行处理，不涉及叶先生。后林先生将系争房屋产权证交付给叶先生，但尚未办理过户手续。

2009年4月16日，叶先生因上述系争房屋的买卖与林先生产生纠纷，将其告上法院。

一审法院判决，林先生在法定时间内应协助叶先生办理系争房屋的产权过户手续。

2010年1月29日，林先生对上述判决不服分别提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。

2010年1月20日，陈先生认为系争房屋实际权利人为自己，林先生仅为名义上登记的权利人，遂提起诉讼，要求林先生协助自己办理系争房屋的过户手续，同时承担诉讼费用。

法院经审理，驳回了陈先生的诉讼请求。

首先，林先生在与叶先生的纠纷案中未提及系争房屋的实际权利人为陈先生，且陈先生作为林先生一方的证人在上述案件原审出庭作证时也未提及该事实，林先生也未能对此作出合理解释，因此，法院认为陈先生、林先生在本案中声称陈为系争房屋实际权利人、林为名义权利人的说法明显有悖常理。

其次，由于叶先生诉林先生房屋买卖纠纷案的生效判决已经认定2007年12月5日的《房屋卖契》应继续履行，在该判决存在既判力的情况下，林先生应在法定时间内协助叶先生办理系争房屋的产权过户手续，故陈先生的诉求已无必要。陈先生若认为林先生的行为侵犯了自己的合法权益，可另案主张。

无论林先生是系争房屋的实际权利人还是名义上的产权人，均不能以此推翻与叶先生的房屋买卖合同。

这是因为：如果林先生是实际权利人，则《房屋卖契》为双方真实自愿的意思表示，应为有效；如果林先生是名义上的产权人，则根据《物权法》第一百零六条的规定，叶先生作为善意第三人，其信赖利益受法律保护，系争房屋买卖合同有效，叶先生应取得系争房屋的所有权。

由于不动产需要登记来证明其权利，买房人基于登记的公示、公信作用而与产权登记人签订房屋买卖合同，为了保护其信赖利益，维护交易安全，故设置了不动产的善意取得制度。此时，实际权利人的权益如何保护呢？法律提供了以下几种救济：一为侵权责任救济；二为不当得利救济；三为违约责任救济。

具体到本案，陈先生可请求林先生返还基于房屋买卖得到的财产利益。

（作者系北京京大律师事务所上海分所律师 张雷）

【法条链接】

《物权法》第一百零六条：

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《婚姻法解释（三）》第十一条：

一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。