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■ 陈光华 近日，一些北京老年人本想“以房养老”却“房财两空”的新闻引发大众关注，震撼着善良群众的内心，纷纷谴责诈骗嫌疑人的恶行。 作为一个法律人，笔者面对这些用“以房养老”骗局侵害老年人权益的行径，忍不住想剖析剖析，将诈骗嫌疑人的手段示之于众、广泛传播，让老年朋友们不再上当；在普法的同时，提示大家主动学习法律知识、增强防范意识，面对“以房养老”骗局，知道该怎么做。 诈骗过程 我们来看看“以房养老”骗A女士的过程。 第一步：A女士轻信“朋友”是导火索。2016年A女士在“朋友”B女士的推荐下，接触到名为“以房养老”的理财形式，B说：“完全没风险，就是将房子拿去小贷公司做抵押，抵押到的钱交给C做理财，不妨碍房屋自住，也不妨碍出租，小贷利息由C还，每个月给A女士3%利息，一年期满后本金退回，再把房子赎回。”经过B女士的几次劝说，A女士动了心。 第二步：不让家人知道是圈套。在A女士动心，决定拿个人名下一套80多平方米的房子去做抵押借款时，B女士对A女士特意嘱咐不要让家人知道，A女士也心想：“家人知道后会不同意，等挣到钱再告诉他们，不大家都高兴嘛。”A女士的一时心善误进了设计好的圈套。 第三步：不熟悉所签文件是陷阱。后A女士与C介绍的中间人D在公证处签署了委托书，将“房屋抵押、还款、买卖、产权转移、过户、领取材料等权利”全部委托给了D，并办理了公证（含借款合同、抵押合同、强制执行效力债权文书等）。整个过程D说是走流程，A女士不知道是公证，以为是“以房养老”合同，没看内容就签了字，签字后也没有拿到这些文件。这就为将来A女士还不上借款，D自行（不需A女士同意）卖房做好了铺垫。 第四步：过户给钱是最后稻草。在A女士与E（银主,即真正放贷人）到建委（房管局）办理完抵押过户手续后，E给A女士账户上打了220万元借款，A女士把其中28.7万元转给了D做服务费，剩下的191万多元打给了B，由B交给C做投资理财。除B给A女士出具的一张借条（B向A女士借款200万元，2016年5月20日给付13.5万元，以后每月支付6万元直至2017年4月20日返还本金）外，既无投资理财合同，亦无其他债权文件。 第五步：房子被卖才如梦初醒。之后，A女士只在前两个月收到C给的20万元理财利息,后C便不再给理财利息，从电话敷衍到人消失。而D的催债电话越来越频繁，直至A女士的房子因D有委托手续而卖出，新的买家上门敲门准备收房时，A女士才如梦初醒，知道这是一个彻头彻尾的陷阱，报警并提起诉讼。 受害人的损失怎么办 看了上述这个过程，不禁为诈骗嫌疑人处心积虑、设置合法形式达到不法目的的行为感到惊讶。那么，骗局发生后，A女士的房子能否要回来？ A女士将“房屋抵押、还款、买卖、产权转移（过户）、领取材料、愿接受法院依法强制执行，并自愿放弃抗辩权”等权利全部委托给了D，并办理了公证（含借款合同、抵押合同、强制执行效力债权文书等）之后，因D具有现行法律法规下的合法外衣，若其进行房屋转手时的价格是合理价格（一般不低于市场价的75%），且对方是善意第三人（对前述情况不知情、没有恶意串通等情形），并办理完毕产权过户后，依据现行法律法规，房屋将很难追回。 但是，若公安机关对A女士的报警受理，经过侦查——检察——审判等程序，最终认定D等人犯诈骗罪情况下，若D与买家之间有串通情形，这将是法官确认D与买家之间房屋买卖合同无效的关键证据。即找出D与小贷公司、买家等共谋诈骗的证据，才有可能拿回被骗的房产，若房屋已被转手两三次，要回房屋难度将增大。 大家也许还关注，A女士的房子已经被卖了，如果要不回来，损失就没人承担了吗？ 依据我国现有法律法规，A女士可以借款合同、民间借贷、不当得利、民间融资纠纷等案由起诉B和C等人，追回相应损失，具体案由、诉讼请求等应视具体案情而定，必要时可向法律援助中心、律师、司法热线等求助。 法律小贴士 在这里，笔者建议广大老年朋友和家属们要增强法律意识、学习法律知识，避免上当受骗。对此，给老年朋友和家人出几个小贴士： 一、不贪小便宜。精打细算、勤俭持家是中华民族的传统美德，但是我们不能贪小便宜，“天上不会掉馅饼”，也许自以为占了便宜，最终却会付出惨痛的代价。 二、不听信“托儿”的话。像“千万不要和您朋友说，说了他也会弄”“怎么也不要和家人说，以后赚了大钱再告诉他们”这类话，是诈骗分子们惯用的伎俩，老年人要消除跟风心和贪财心。 三、遇事多商量、多求教。相信家人朋友，遇到房产等重大财产处理时，最好别一人做主，俗话说“旁观者清”“兼听则明”。 四、多看法治类节目。家人要把平常在报纸、电视上看到的典型案例告诉老人，经常和老人交流，加强防范。老人平常也可多看看央视《今日说法》等法治类节目，增强法律意识。 五、合理维权。老年人在身陷“以房养老”等骗局后，要理性对待，合理主张诉求，多用司法途径解决，避免因被骗后的冲动造成没必要的其他损失。 “老吾老，以及人之老”，防范老年人被骗是我们每一个社会人的责任，只要大家齐心协力，将防骗“关口”前移，随着法律法规完善，诈骗分子将无容身之处。 （作者系北京市西城区人民法院审判事务部法官助理） |
