在北京豪宅市场的降价风中，一些原本定价上属于高端住宅的项目，在降价促销后，房价大幅下降，位于通州的“中建・红杉溪谷嘉园”成为拟售价与成交价价格相差最大的楼盘之一，成为“伪豪宅”的典型。

高端市场伪豪宅增多

在近日链家地产一篇题为《2万以下低端商品房供应达71%，高端市场伪豪宅增多》研究报告中，链家地产首席分析师张月认为，第三轮调控以来高价项目入市明显减少，甚至没有5万元/平方米以上的期房项目入市，同时还会有某些项目定位高端，定价却落入3万元/平方米以下。

根据链家地产市场研究部统计，和2010年相比，2011年新增高端住宅的定价明显保守，基本无5万元/平方米以上项目。同时，7月高端项目的成交均价依然明显低于拟售价，如倚山庭院、红杉溪谷嘉园的成交价分别为39800元/平方米、25000元/平方米，分别低于定价8000元/平方米、7000元/平方米。

对于何为“伪豪宅”，不少业内人士认为“伪豪宅”多为虽然预售价仍在豪宅标准之上，但实际成交价格已大幅走低，张月向记者分析称，“‘伪豪宅’就是很多骑虎难下，卖不上高价又因为顾全各种原因不能公开降价的项目。”

低价入市面临成交尴尬

链家报告中所提的中建・红杉溪谷嘉园项目位于通州区通燕高速，原京哈高速2号耿庄出口北侧3公里，该项目销售人员向记者表示，首期推出叠拼别墅房源均为毛坯，户型面积为192平方米-210平方米。

今年6月23日拿到预售证的“红杉溪谷嘉园”此次共推出116套房源，值得注意的是，该项目拟售价格在30512元/平方米至32975元/平方米之间，但是目前成交的两套房均价仅为24411/平方米，较拟售价格低了7000元/平方米，成为北京今年来销售价格与拟售价格最大的楼盘之一。

不过，原本在本区域内属于高端定位的项目，却以非豪宅定价入市的红杉溪谷嘉园项目依然面临低成交尴尬。北京市房地产交易管理网本周三的数据显示，该项目拟售的116套房源目前只有11套成交。

据悉，目前整个通州在售的别墅项目有10个，同档别墅单价低于30000元/平方米。中建・红杉溪谷嘉园30512元/平方米至32975元/平方米之间的拟售价格明显高于周边同类项目，也使得该项目不具价格优势。

高端项目

库存压力大

对于这些预期开盘的中高端楼盘中，一些楼盘的预期价格明显高于周边同类项目的情况，某业内人士向记者表示：“如果以这个价格开盘，除非项目有独到之处，否则销售情况不容乐观。开发商很可能是先定一个比较高的价格，吸引客户注意，在实际销售中，可能会采用折扣、优惠措施，因此实际成交价可能不会那么高。”

红杉溪谷嘉园所处的区域成为项目滞销的又一原因，北京中原地产三级市场总监张大伟告诉记者，调控政策执行后，通州购房者分流。郊区购房者主要由投资者及刚需组成，北京第三轮政策执行后，市场投机基本已经绝迹。而刚需中对价格明显的部分购房者转向房山等明显价格更有优势的区域。受到政策限制的小部分外地刚需也转移到了不受限购影响的燕郊等区域，明显使得通州需求锐减。

根据链家地产市场研究部统计，2010年以来中高端期房住宅供应量约18800套，但仅有45%签约，其中今年6月开盘的中高端项目签约率仅11%。以目前中高端住宅约600套/月成交来看，仅2010年以来的中高端住宅大概需要17-18个月进行消化，消化速度较普通住宅更为缓慢。整个中高端市场一方面面临着巨大消化压力，另一方面暗自降价后依然面临低成交尴尬。