234亿元去库存难题

在地产版图扩大的同时，高库存带来的消化难题，或仍是让雅戈尔最头痛的大事。

事实上，公司的存货近几年一直呈现上涨趋势。历年年报数据显示，2010-2012年，雅戈尔的存货分别为187.27亿元、233.07亿元和234.73亿元。而撇除服装业务15.21亿元的库存金额外，雅戈尔在地块板块的库存仍高达200多亿元，占雅戈尔去年末流动资产的七成。

时代周报记者发现，在其200多亿元的地产库存里，还有一些早年的地王产品亟待消化。以杭州为例，雅戈尔在2007年拿下了当地两个地王项目，并分别开发成御西湖(隐寓)和西溪晴雪。不过按照公司年报数据，截至2012年底，上述两个项目的预售比例分别为67.85%和31.19%。

而时代周报记者从杭州透明售房网上查到的销售数据也显示，尽管西溪晴雪的售价已从3万元/平方米的开盘价一路降到如今2万元/平方米左右的水平，但截至2013年5月24日，在2010年至今长达近3年的销售周期内，楼盘所累计推出的546套房源，目前还剩下269套房源可售，去化率仍不到一半。

此外，雅戈尔在2010年拿下的杭州两个申花地块地王项目，虽历经“磨难”在今年1月份拿到了项目规划图，但即便该地块现在开工建设，也难以逃脱亏本的命运。根据当年的这两块地块的楼面价，分别是17751元/平方米和18114元/平方米，但如今区域内开盘价15678元/平方米的莱德绅华府项目，楼面价为8778元/平方米；现售价15000元/平方米左右的中顺上尚庭项目，楼面价也仅为6082元/平方米。

而在2010年雅戈尔拿地时，上述两宗土地的楼盘价均在18000元/平方米，“雅戈尔申花地块的楼板价决定了其必须定位中高端，而这样的售价要想与杭州本土开发商开发的楼盘竞争，没有价格优势，压力肯定不小。”杭州某开发商代表对时代周报记者分析称。杭州雅戈尔置业总经理水华良此前也坦承：“现状之下，这两宗申花地块确实没有盈利空间。”

接下来，公司将如何消化这些地王库存，会不会像上海长风地王项目一样以微利跑量为主？据上海网上房地产数据显示，该项目今年2月开盘至今，迅速去化365套房源，但累计销售均价仅约4.4万元/平方米。

对此，刘新宇并没有透露公司具体会如何去库存，也表态否认公司会开启促销大战。她表示，不同的房型房源，都有一定的市场需求，总体来看，截至目前的销售情况都还可以。

除了大规模的房地产存货，雅戈尔还需面临公司开发成本、短期借款等加剧所导致的资金链紧张的险境。

公司年报数据显示，在开发成本方面，雅戈尔预计的投资总额为304.6亿元，也就是说，雅戈尔后续仍有大笔资金需要支出。而截至今年一季度，公司资产负债率约为71%，短期借款达149.6亿元，而与此对应的公司同期的期末现金及现金等价物余额仅为36.6亿元。

对此，刘新宇否认称，公司财务水平并不像外界想象的那样悲观。有140多亿元的预收款项被划归到流动负债表中，如果剔除这部分有息负债，公司实际负债率并不高。此外，公司很多商铺都是从1998年开始陆续购置的，这些资产账面价值很低，但市值已经远远超过了账面价值；再者，公司拥有80多亿元流动性非常好的金融资产，可以随时变现以归还银行借款，未来目标是把负债率下降到 60%。

多个楼盘出现质量问题

尽管雅戈尔地产业务有所恢复，但其在苏州、宁波、杭州等多地多个楼盘先后都出现质量问题遭业主投诉维权，也给雅戈尔的品牌形象蒙上了一层霜。

去年9月，雅戈尔置业宁波长岛花园别墅陷入了“质量门”。多名业主向媒体反映别墅粗制滥造，质量不敢恭维。开发商从当年5月开始交房，但至今仍有大部分业主不愿意收房入住。

据中国经济网报道的信息，长岛花园的业主称，每栋价值在1000万元人民币以上的别墅大多存在地下室渗水、楼层高低不平、楼板厚度不一、窗框质量差、房屋沉降的问题，更有业主家的露台变成了窗户，面积缩水严重。

而今年3月起，长岛花园的质量问题继续发酵，业主们不单将雅戈尔集团告上法庭，向雅戈尔集团董事长李如成“联名上书”投诉房子的种种质量问题，还将负责项目竣工验收备案的宁波市住建委和规划局告上了法庭。

几乎与宁波“质量门”同时，雅戈尔在杭州置业的西溪晴雪也麻烦缠身。多名业主反映在楼盘交付后，发现了存在电梯门安全、层高、空鼓、裂缝等若干问题。

此外，雅戈尔和中海在杭州联合开发的首个高端房地产项目“篁外”，近半年来一直深陷被业主维权的官司之中。6月21日，该案二审将在杭州中级法院开庭。据了解，起诉理由是开发商杭州中海雅戈尔房地产有限公司(以下简称“中海雅戈尔” )隐瞒实情虚假宣传，给购房者带来巨大损失，要求索赔。

有篁外的业主称，在期房销售时，中海雅戈尔宣传称篁外的排屋部分南面是山林地，属于难得的山景排屋。业主为此不惜花费千万元购买，可等到实际交付时，山林地不见踪影，取而代之的是临近另一个楼盘在建的小高层，排屋价值大打折扣。更让业主不满的是，中海雅戈尔曾参与竞标临近楼盘地块，意味着公司事先知晓规划，却仍然向购房者宣传是“山景”，明显属于欺骗行为。

“篁外项目为中海与雅戈尔联营，但主要是中海在操作。”刘新宇解释称。