首家保险系养老社区200万入住门槛

“保险资金投资不动产有一个监管比例限制，我们拿着这个额度不做别的，就做养老社区和医院。”6月16日，泰康人寿董事长兼CEO陈东升对本报记者说，他同时透露，泰康近期正在申请二级医院牌照，暂定名为“泰康国际康复医院”

按照目前泰康人寿5000亿资产规模、保险资金投资不动产不高于总资产的15%测算，投资限度为750亿元，“700亿到800亿也是规划中全国15个连锁养老社区的总投资额，况且5年后我们资产应该会突破万亿。”陈东升说。

当日，由泰康投资管理的第一家养老社区在北京昌平揭幕。社区建筑面积30万平方米，计划容纳3000人，2015年可正式入住。据陈称，除北京外，泰康在上海的养老社区土地已经购置完成，“上海的计划在年底开工”。同时，东北、华中、西南等片区，珠三角、长三角、京津走廊也在其布局之中。

陈东升将“养老”称作泰康的核心产业和重要战略。近年来不断在旗下成立房地产开发和投资运营性质的全资子公司，意图包揽养老产业链中房地产开发、物业、医疗在内的各个环节。不过这对一家金融机构的实业运营和风险控制的能力，是一个长期的挑战和考验。

200万入住门槛

泰康养老社区和与之挂钩的保险产品，将目标客户定位于金融圈、企业家等高知、高管客户。

该养老计划由泰康人寿的养老年金保险和一封客户入住养老社区确认函组成。缴费起点为200多万趸交或者10年期年缴保费20多万。在泰康规划中，未来10年要形成10-15个连锁高端养老社区，入住客户5万人。按此保费测算，在不计租金收入的情况下，养老保费收入为1000亿。

“从2007年计划做养老产业起，我们就把中产阶级人群和家庭概念定为泰康的核心。”泰康之家投资有限公司CEO刘挺军介绍，目前购买这款终身养老计划的客户近2000人。两年后首批入住的客户约800人，平均年龄75岁。

长期持有不动产，靠租金有序经营。一方面监管有相关限制，一方面也是泰康坚持的策略。“投资养老社区很难挣快钱，30年才能算一个周期，其实是一个高门槛行业。”陈东升续称，“要看综合效益，国外一些寿险公司拥有客户几代人的忠诚度。这也是我们追求的。

相较商业地产商转型做养老社区，在资金和资本上，保险资金长期稳定且流动性压力较小。此外，寿险从医疗健康角度对养老市场需求研究相对深入，寿险公司营销员体系和网点铺设全面。

以泰康人寿为例，目前泰康在全国4000多网点，20万销售人员，累计服务9000万客户。“其中有2万-5万是高端客户。连锁养老是我们竞争的一个品牌，也顺应未来人口流动性增强的趋势。”陈说。

不动产占资产比例不到5%

有关养老的延伸产业，泰康都倾向于成立自己的团队独立运营。“养老是我的核心产业和战略。我有资金实力，为了保证品质，肯定愿意独立做。当然市场发展很快，未来也不排除合作”。陈东升对记者坦言。

位于北京昌平的养老社区，就是由其全资子公司瑞城置业开发，由泰康之家管理公司运营。目前，泰康之家团队有180人，引进了涵盖金融、医疗、护理、社工、建筑、物业在内的十余项专业领域人力资源。但是否能达到专业服务标准和有效成本控制，有待时间检验。

近两年，泰康人寿连续设立房地产开发和投资运营性质的全资子公司。其年报显示，2011年投资或购买的泰康昌盛、泰康兴业、上海东干实业公司，2012年新置的皇都房地产、泰康伟业以及瑞城置业三家公司，除泰康伟业持股97.8%外，其它均为百分百控股，资本金投入近92亿。

但从资产总量上看，泰康人寿投资不动产的资金比例远未达到15%的监管上限。最新年报显示，泰康人寿集团2012年投资性房地产的资产比2011年略有下降，但在建工程和无形资产项大幅增加。其中在建工程由3.7亿升到11.1亿，无形资产由28.6亿增至54.1亿。按总量与总资产初略估算，投资不动产资金占比为2%左右。

“实际在我总资产里，5%的比例都没占到，我的主业还是在保险。”陈东升表示，“保险资金长期且稳定，我相当于发了一个50年的债，并且养老受经济周期波动影响不大。只要一直持有，就会有租金这样稳定的现金流收入”。