人口导入迟缓 新区建设太快

晚7点至8点在新城区各住宅小区观察，除最有人气的楼盘平均每两层有一户亮灯外，近半数已建成的住宅楼看上去整栋空置，无人居住，其余的住宅楼也基本每栋只有两至三户亮灯。

与当地财政收支倒挂相比，铁岭新区人口导入的低于预期是更加根本的问题。

据铁岭市新城区官方网站规划，新城区人口发展应在2010年达到15万人，2015年达到20万人，2020年以后达到30万人。不过，公开资料显示，去年初，时任铁岭市主要领导在新城区建设年度动员大会上提出，2012年新城区入住人口要达到12万人。这说明，近些年铁岭新城的入住人口规模并没有达到预期。

在此次调查中，记者晚7点至8点在新城区各住宅小区观察发现，除最有人气的浅水湾楼盘平均每两层有一户亮灯外，近半数已建成的住宅楼看上去整栋空置，无人居住，其余的住宅楼也基本每栋只有两至三户亮灯。照此估算，新城的实际常住人口可能远少于登记入户数。

按计划，新城区吸引的主要人口应是附近村镇来铁岭新城工作的产业工人，以及从沈阳、吉林等地来工作投资的一些外来人口。不过，据记者调查，这一人口导入构想并未顺利实现，目前新城主要购房者仍是当地学校陪读家庭及政府工作人员。而这些“居民”也是当地政府绞尽脑汁引来的：如2007年底，当地力推向公务员售房，主要就集中于目前入住率最高的浅水湾小区。此外，2009年，当地政府对被聘用的省特级教师在新城区购房的，补助购房款30万元，希望以此吸引优质师资充实新城的学校，从而带动陪读家庭入住。

即使如此，新城区始建至今已是第七个年头，可除一栋接一栋的住宅楼拔地而起之外，商业网点、医疗卫生、体育健身场所等配套设施仍然相当稀缺；交通运输等公共设施也存在问题，原本规划2012年底竣工、2013年初通车的沈铁城际铁路(全长64公里)自2012年起暂停建设，至今尚无通车时间表。

导致新城区住宅楼大批闲置、一到学校放假就如空城的关键问题是缺少产业支撑。记者在新城区调研发现，虽然如一汽等大型企业集团和项目已经入驻新城区，但实际拉动新城经济、支撑新城发展的作用仍不明显。目前产业园区分布较集中，生活居住不能与工业区形成配套，交通设施不健全也导致铁岭新城区与其他城市关联较弱，不利于与附近城市的产业对接。

“新城紧邻沈阳沈北新区，城际铁路开通后沈阳人都可能会来买房，毕竟两三千一平方米的单价还是非常便宜。加上大手笔规划，新城未来前景还是可以看好的。但就像我们过日子一样，步子迈得有点快、有点大了。政府投资太大，这种速度不可持续。”一位接近铁岭政府部门的人士称。

铁岭新城“浮华”业绩难续

业绩承诺有效期到2013年为止，如果新区发展状况或楼市调控的大环境不发生根本改变，2014年后上市公司的业绩谁来保证？

新城区人气不足的直接后果就是房地产业发展面临瓶颈。

当地房地产市场人士告诉记者，因为前几年土地出让规模较大，商品房需求不足导致销售不畅，目前很多楼盘已现空置、缓建甚至闲置停建。开发商对新拿土地态度也变得十分谨慎。有接近地方政府人士称，有关部门甚至已要求放缓新城推进速度，集中资源做好现有物业开发运营。

据记者走访调查，规划面积22平方公里的铁岭新区在大手笔规划与投资数年后，目前已面临发展瓶颈：大量在售楼盘销售不畅。最畅销的明星楼盘浅水湾实际入住率也只有20%。一中心地段楼盘销售人员表示，自2011年开盘至今仍只消化了一期的50%左右，二期、三期连规划都谈不上，“开发商一期赚不到钱就不会开二期。”而据当地媒体报道，这样惨淡的销售率，还是在开发商以成本价推送部分房源的情况下才达到的。

据百度网“我爱铁岭吧”版主的统计，目前，由于资金不足等原因，铁岭新城十多个大型项目出现不同程度的开发迟缓，包括恒基兆业商住项目、红星美凯龙商住项目等。记者在新区汽车配件城看到的庞大的“水立方”主体建筑，也因为长期闲置，显得分外空旷。

在此情况之下，几乎全部收益来源于铁岭新城区一级土地开发的铁岭新城，虽有业绩承诺保底，其投资价值的安全边际其实远非想象中美好。

虽然铁岭财京2011和2012年的净利润均达到了承诺额，且在目前新城区发展缓慢、后劲乏力的情况下，为完成重组时的业绩承诺，铁岭市财政局或在2013年如法炮制，通过类似的“土地转让”规避重组方的业绩补偿风险。但值得注意的是，若铁岭市财政局当真是自掏腰包为上市公司填补业绩缺口，其在避免旗下铁岭财政资产经营有限公司的巨额补偿外，也令京润蓝筹、罗德安、付驹等铁岭财京的民资股东逃过了业绩补偿，相当于政府为个人风险买单。

但是，躲得了和尚躲不了庙，业绩承诺有效期到2013年为止，如果新区发展状况或楼市调控的大环境不发生根本改变，2014年后上市公司的业绩谁来保证？若连市财政都囊中羞涩，有心无力，铁岭新城的土地谁来买？即便实际控制人再度使用代持土地的方法制造土地出售的表象以粉饰业绩，但对投资者来说，其中风险已不言而喻。

另一方面，虽然除土地一级开发外，铁岭财京尚有两个分别从事公用事业(汽车租赁、供水)和广告传媒的全资子公司，但截至2012年上半年，此类业务在上市公司的整体业务中仅占极小的比重，逾93%的营业收入仍来自一级土地开发收入，待此类业务成长为未来公司持续的利润增长点尚需时日。而且，不同于土地一级开发的是，按照当地政府的表态，铁岭财京在其他业务上不再享有垄断经营的优势。

2009至2012年铁岭市财政收支情况

年份 财政收入 财政支出

2009年 48亿元 109.7亿元

2010年 80亿元 141.5亿元

2011年 105亿元 167亿元

2012年 122.5亿元 201亿元

资料来源：铁岭市政府网