需求虚火“灼伤”楼市

业界在总结近十年来房地产市场调控政策时指出，从2003年以来，10年里国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。而“十年九调”的一个“共性”是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求。

中国房地产学会副会长陈国强指出，近年来调控力度最大的“限购令”归根结底是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本，从而减少需求。

另一方面，国内房地产市场的繁荣则是因为大量的需求和购买力支撑。中国房产信息集团在全国东、中、西部三个区域选取包括北京、上海、深圳、合肥、南昌等30个城市调查后发现，2012年第四季度中国购房者信心总体指数为110.6点，在上一季度108.3点的基础上，进一步上升2.3点。这一数据创下2010年调控以来的新高。

一位房地产企业人士告诉《经济参考报》记者，尽管国家层面这几年对房地产市场的调控政策从未放松，但是在地方上，房地产市场仍然呈现出繁荣的现象。“现在几乎每个城市都在发展房地产市场，都在盖房子。”

除了地方政府为了带动当地经济发展，以及当前国家政策中要求发展城镇化的因素以外，他说，最直接的原因则是目前有太多人想买房子，“因为有庞大的购买群体和需求，才让房地产市场持续发展，甚至刺激房价越调越高。”

住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴在接受《经济参考报》记者采访时表示，中国现在所处的阶段决定了中国的购房需求，一方面数量庞大，另一方面需求构成复杂。

赵路兴表示，在国外，不会像国内情况这么复杂。“事业单位是我国一个较大群体，有数千万人，他们中很多人在九十年代时买房改房，虽然当时还不错，但从现在来看不仅社区老旧，而且户型小，缺乏绿化及相关配套设施，因此发展到现在，这种房子便满足不了他们的需求，产生了大量改善性需求，国外就不会出现这种情况。”

近年来连续房地产调控后，自住买家成为楼市购买主力。2月28日，记者在上海浦东“万科海上传奇”售楼处内看到，尽管目前尚无房源可售，后期开盘时间预计在3月中下旬，但仍有七八组刚性需求和改善性需求客户前来看房。

售楼处工作人员告诉记者，新开房源户型为85平方米的两房、105平方米的小三房，145平方米的四房，均价约为30000元至35000元每平方米，由于楼盘总价较高，八成左右的买房者是改善性需求，大多是在浦东生活或工作的市民。

此外，根据相关统计机构的预判，2012年全国新增商品房住宅需求为10亿平方米，预计2011年至2020年十年间全国全部新增商品住宅需求约120亿平方米。在结构上，该机构认为，前五年首次置业的刚需客户仍是主力，后五年改善型需求占比将超过刚需客户。

根据联合国人口署预测数据，2010年至2020年我国新增城镇人口前20名的城市中，北上广深均位列其中，同时另有10个城市位于其周边可辐射范围内，上述14个城市共计将新增约3990万人，按人均35平方米计算，新增住房需求共计14.0亿平方米，约占十年间全国新建住房总需求的9%，占全国新增人口带来的首置需求的23%。