“扎堆热”制造局部楼市非理性繁荣
“北京2012年全年商品房成交面积比2011年上涨60%。”中国房地产学会副会长陈国强在接受《经济参考报》记者采访时表示,由于北京、上海等特大型城市拥有众多优质资源,因此,高级人才、高管、怀揣梦想的年轻人便不断涌入。
陈国强说,除非北京将其资源慢慢分散出去,或者很多人认为北京生存成本过高,生活压力过大,才会出现许多人离开北京的情况。但是,需要对自己的工作、职业重新做选择,重新再去适应,很多人难以做到这点。因此,类似于北京等特大城市的吸引力仍然会有增无减。“而房价高企也正是因为它具有如此大的吸引力。但这样的城市在中国并不多,这也是造成我国房地产市场分布不均的根本原因。”
业内人士分析认为,正是由于“人扎堆”和购房资金聚集的不均衡,制造了部分城市楼市的非理性繁荣。
“事实上,在全国范围内,虽然有600多个城市,但房地产市场活跃度较高的城市大约仅有70个。”万科集团执行副总裁毛大庆在接受《经济参考报》记者专访时表示,我国一些城市人口多年不增长或者负增长,成交量、价低,而且几乎不会换手,价格长时间段内也不会有较大波动,因此这些城市并不能看作真正的完整的房地产市场。
毛大庆表示,这70个城市的特征在于人均G D P大都超过了4000美元,比较有活力,城市自有人口、导入人口较多,移民、消费均较为活跃。
“从市场表现来看,70个城市大体能分为三类。”毛大庆说。一类是像北上广深和一些非常明显的全国性、地区性的核心地区,例如:青岛、杭州、成都等地,虽然均属二线城市,但其地域性、资源性优势使其房地产市场展现着一线城市的状态。虽然属于重点调控地区,但由于需求较大,住房消费持续、明显较为强劲。
第二种情况的城市多处黄河以北。在过去两年中,这些城市并不是调控重点城市,因此,在供地与住房供应量均大幅上升的背景下,需求却跟不上,因此整体市场显得较为迟缓。
第三种情况多属南方城市,如东莞、佛山等地,呈现供需稳定状态。一方面由于经济结构的不同,居民收入较高,民营经济较北方活跃发达很多,典型的藏富于民,这些城市与北方同规模城市比,房地产市场活跃度高很多、自我修复能力强。
“通过近两次普查数据可以看出,人口的移动趋势这十年主要是人口急剧向沿海发达城市、资源集中型城市集聚。”厦门大学宏观经济研究中心主任、经济学院副院长李文溥指出,福建、广东等地由于多为劳动密集型企业,是我国流动人口较多的省份。以福建为例,过去十年,福州与厦门两大城市是人口增长最快的地区,这两地的人口的绝对数量和相对比重都出现了迅速上涨,这说明人口向百万人尤其是向数百万人的地方集聚。而福州的五区八县之中,五区上涨88万,八县反而下降8万,这说明了在大城市之中也是向城市中心区集聚。“这也能说明供需不平衡的原因所在,因为人们的流向是一样的,而地方就那么大。”
事实上,房企回归一线也表现出了市场的动向。2012年下半年,早先布局三四线城市的房企近期纷纷转向,一些大型标杆房企毅然重返一线城市积极拿地,北上广深再次成为房企争夺焦点。
房地产市场一方面是人的集聚,而另一方面则是钱的集聚。在记者采访中发现,虽然杭州楼市库存仍在高位运行,但绝大多数是大户型。
与其他城市不同,杭州楼市大户型充斥似乎是传统。许多看房者无奈地表示,杭州有钱人太多了,即使大户型占比在一半以上,也不怕卖不出去。更为关键的是,作为发达地区,浙江各地的有钱人纷纷往杭州集聚,这也使得大户型、高房价的传统得以延续。(本版稿件由记者高伟、梁倩、魏宗凯、王政、魏彪;实习生周文其采写)