——明晰产权：便利农地、农房流转

厦门勤贤律师事务所律师曾凌说：“对农村宅基地和农民房屋确权发证，明确了农民依法享有的宅基地使用权和房屋所有权，厘清了权利界限，农村常见的相邻土地产权纠纷、违法搭盖等有了一个明确的评判标准，能起到定分止争的作用；国家对集体土地及农民房屋进行征收、拆迁时，产权证确认的农民宅基地和房产权益能得到更好的保护。”

李伟说：“确权发证旨在明晰产权。在此基础上，将进一步推动农村土地集中流转，在各县区组建产权流转交易中心，在乡镇一级建立产权交易服务站，探索农房抵押贷款、出租和更大范围内的出让，鼓励农村各种产权交易流转。”

詹国强告诉记者说，目前村民自有房屋只能在集体经济组织内部转让，房产没什么经济价值，允许抵押和更大范围转让后，村民的房屋就值钱了。

李伟介绍说，莆田目前正在探索制定出台宅基地评估、抵押融资、租赁、有偿退出及处置机制，通过建立农村产权交易服务平台，引进培育农村产权流转评估担保机构，在试点村积极推进农民住房财产权以抵押、出租、转让、作价入股和合作等方式流转，盘活农村资产，增加农民财产性收入。

——扩大流转范围面临待解难题

曾凌说，由于宅基地和农房是农民基本生活保障和最主要财产，我国《物权法》等法律明确规定了“宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押”，宅基地和农房转让目前也只限于村集体经济组织内部，非集体经济组织成员不得购买农民住房，进一步扩大流转会遭遇法律瓶颈；此外，即使放开转让的法律限制，也要防范农村土地向少数利益阶层聚集，损害农民的土地权益。

李伟说：“进一步推进农村宅基地和农房在更大范围内流转是改革方向，但地方的试点只能在现有法律和政策框架内进行，不能碰‘高压线’。”

金融机构对于推进宅基地和农民住房抵押贷款也存在顾虑。一些银行业内人士表示，农民以自有唯一住房抵押，出现不能偿还到期贷款的情况时，从保护被执行人基本生活的考虑出发，法院一般不会强制执行房产拍卖、变卖等，银行债权难以得到有效保护。

李伟表示，莆田正在制定农民住房财产权融资方案，通过建立风险补偿基金，增加涉农保险产品，发展各种融资性农业担保公司等手段，鼓励银行支持农房抵押融资。

法律专家表示，宅基地和农民住房确权发证已经在全国多地展开，从地方实践来看，由于受法律和政策限制，农民住房财产权抵押、担保、转让等试点突破空间有限，应适时出台农村土地和农民住房流转细则，细化顶层设计，审慎推进改革。