今年以来，福建莆田市试点农村宅基地和农民住房确权发证工作，在明晰产权的基础上，将推进农民住房财产权抵押、出租、转让等机制，受到了农民欢迎。当地基层相关人士和法律专家提出，在探索农民住房财产权抵押、担保、转让等流转方式时，应当将保障农民权益放在首位，防范农地向少数既得利益群体集中；完善农村金融改革，建立风险补偿基金、开发保险产品等，处理好维护农民权益和保障银行债权等关系。

——确权发证：盘活农民土地权益

福建莆田华亭镇涧口村村民卢国山近日拿到了一本崭新的“集体土地房屋产权证”，产权证上确认他一家６口宅基地使用权面积１６０平方米，房屋产权面积４９４平方米，房屋性质为“私有”，加盖了区国土局和住建局的公章。“白纸黑字，确认是我家的财产，心里很踏实。”卢国山说。

涧口村村支书詹国强告诉记者说：“涧口是全市第一个开展农房确权发证的村，过去村民盖的房子最多只有一本土地证，房屋是没有证的。确权发证后，宅基地和房产明确了归属，以后村民还可以将房屋抵押贷款、出租、留给子孙。”

莆田城乡一体化办公室副主任李伟介绍说，目前莆田正在全市１６个村试点农地、农房确权发证工作，涉及１．４６万多户、７．２１万多村民，第二批３个乡镇和３０个村的确权发证工作也即将开始，涉及２．１万户近１０万村民。

莆田仙游县是全国四大红木古典家具生产基地之一，该县榜头镇是红木家具生产企业最集中的地区，聚集着２０００多家企业，镇上十多公里的古典工艺家具走廊成为展现特色文化产业的窗口。

榜头镇镇长蒋庆和介绍说：“工艺家具走廊的店面绝大多数是在集体土地上甚至宅基地上建设的房屋，其中不少是四五层高的豪华建筑，但由于没有产权证，无法抵押贷款，成为影响企业发展的‘瓶颈’。”

今年下半年以来，仙游在对工艺家具走廊２３９０多户村民房屋的土地使用权和房屋所有权进行确权的基础上，通过开展旧城镇、旧厂房、旧村庄改造的“三旧”改造，将农村集体土地征收为国有建设用地，房屋所有权人补缴一定的土地出让金，就可以办理完整产权的土地使用权证和房屋所有权证。

福建“家谱家典”投资有限公司总经理叶光华告诉记者说：“通过‘三旧’改造确权发证，公司６层楼６０００多平方米的房屋现在可以抵押贷款５０００多万元，资产的价值大幅提升。”

——明晰产权：便利农地、农房流转

厦门勤贤律师事务所律师曾凌说：“对农村宅基地和农民房屋确权发证，明确了农民依法享有的宅基地使用权和房屋所有权，厘清了权利界限，农村常见的相邻土地产权纠纷、违法搭盖等有了一个明确的评判标准，能起到定分止争的作用；国家对集体土地及农民房屋进行征收、拆迁时，产权证确认的农民宅基地和房产权益能得到更好的保护。”

李伟说：“确权发证旨在明晰产权。在此基础上，将进一步推动农村土地集中流转，在各县区组建产权流转交易中心，在乡镇一级建立产权交易服务站，探索农房抵押贷款、出租和更大范围内的出让，鼓励农村各种产权交易流转。”

詹国强告诉记者说，目前村民自有房屋只能在集体经济组织内部转让，房产没什么经济价值，允许抵押和更大范围转让后，村民的房屋就值钱了。

李伟介绍说，莆田目前正在探索制定出台宅基地评估、抵押融资、租赁、有偿退出及处置机制，通过建立农村产权交易服务平台，引进培育农村产权流转评估担保机构，在试点村积极推进农民住房财产权以抵押、出租、转让、作价入股和合作等方式流转，盘活农村资产，增加农民财产性收入。

——扩大流转范围面临待解难题

曾凌说，由于宅基地和农房是农民基本生活保障和最主要财产，我国《物权法》等法律明确规定了“宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押”，宅基地和农房转让目前也只限于村集体经济组织内部，非集体经济组织成员不得购买农民住房，进一步扩大流转会遭遇法律瓶颈；此外，即使放开转让的法律限制，也要防范农村土地向少数利益阶层聚集，损害农民的土地权益。

李伟说：“进一步推进农村宅基地和农房在更大范围内流转是改革方向，但地方的试点只能在现有法律和政策框架内进行，不能碰‘高压线’。”

金融机构对于推进宅基地和农民住房抵押贷款也存在顾虑。一些银行业内人士表示，农民以自有唯一住房抵押，出现不能偿还到期贷款的情况时，从保护被执行人基本生活的考虑出发，法院一般不会强制执行房产拍卖、变卖等，银行债权难以得到有效保护。

李伟表示，莆田正在制定农民住房财产权融资方案，通过建立风险补偿基金，增加涉农保险产品，发展各种融资性农业担保公司等手段，鼓励银行支持农房抵押融资。

法律专家表示，宅基地和农民住房确权发证已经在全国多地展开，从地方实践来看，由于受法律和政策限制，农民住房财产权抵押、担保、转让等试点突破空间有限，应适时出台农村土地和农民住房流转细则，细化顶层设计，审慎推进改革。