狭隘解读低估了不动产登记条例的格局

【从反腐和房产税角度来解读不动产统一登记制度,似乎有些狭隘和一厢情愿】

日前,国务院法制办公室发布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》,明确规定权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。这一条例牵动了房地产敏感而脆弱的神经,不少舆论将它与反腐、房产税等联系起来,导致一些人认为,近期将出现恐慌性抛售,对房价会有阶段性的制衡。可事实上,这样的解读虽然很吸引眼球,但有些牵强附会,也低估了不动产登记条例的价值与格局。

《条例》规定,权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供；有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。这实质上说的就是允许“以人查房”,即用姓名查询的方式获得他人的房产信息,比如你准备和××结婚,就可以向当地不动产登记机构申请输入××的名字查询其房屋情况,官员、商人亦然。

权利人、利害关系人(比如债权人)可以查当事人财产信息,是其本来就应该享有的权利。这种权利可以更好地保护利害关系人的权益,防范不诚信导致的道德风险。换句话说,“以人查房”跟反腐以及由此导致房屋抛售,其实没有太大关系——只要有关部门下决心反腐,即使涉嫌贪腐人士想抛售房屋规避登记,也不能逃避贪腐的追责,因为城镇商品房的产权登记和交易信息都有完整记录的,每一笔交易都可以查询,如果纪委想查,这些记录都要面对财产来源的追问。

只有两类目前还没有登记在案的房屋,可能会受到影响:一类是在农村建设的房屋,包括一些人曲线买地建的豪宅；还有一类是城市和城郊小产权房。这两类房屋,以前一直是产权登记盲区,现在纳入统一登记范畴,倒有可能使得贪腐官员将它们抛售,或登记到非真正权利人名下。后者就像现实中大量存在的企业经营中的“代持”和一些腐败官员的“白手套”。因此,这两类房屋的登记对反腐不一定会有明显的直接作用,同理也不会对房屋“抛售”形成明显的直接影响。

不动产登记是房产税的必要条件,但远不是推出房产税的充分条件。由不动产城乡统一登记制度,直接推导出“对房地产商有着致命的影响”“对于手中拥有多套房屋的那些人,若征收房产税,他们会马上抛出套现”等,逻辑恐怕不够严密。房产税是十分复杂的税种,不论从政府的主观愿望、民众的真实承受心态,还是客观上各种征收条件的完备角度看,房地产税出台都将是一个旷日持久的马拉松历程,并非很快就能推出,更别指望它对楼市产生立竿见影的影响。

相当长时期内,中国经济对房地产的高度依赖关系,使政府征收房地产税的真实意愿并不强烈。中国当前不动产性质的多样与复杂,比如央产房、房改房、军产房、小产权房、农房、经济适用房、商品房等,如何统计、如何评估、如何定价和定税,也都是一个争论不休的话题。况且,向民众收取直接税,谈何容易?再就是,中国正处史无前例的城乡流动之中,很多家庭都将面临在全国范围内多套房屋(含农村)的状况,一家人哪里的房屋需要缴税,哪里的房屋不缴税,既是地方政府之间的激烈博弈,也是民众自身的激烈博弈。房产税哪有那么简单?

因此,从反腐和房产税角度来解读不动产统一登记制度,似乎有些狭隘和一厢情愿。事实上,不动产城乡统一登记的意义,比这两者深远得多。其一,它有助于更好地保护权益人、利害关系人的利益；其二,建立城乡统一房地产和资源要素市场,能为市场在资源配置中起决定作用奠定基础,为土地和农房彻底回归农民家庭支配做基础性的产权界定准备。长期看,房价的起落,由市场自行决定,行政力量想决定也决定不了。平等地保护所有公民的权益,则是法律必须要做的事情。