各家开发商正在分别召开营销会议应对新一轮调控

　　徐健 柳九邦

　　新房开盘定价将被指导，定价过高可能会被约谈。继深圳升级“限价令”后，上海“温和版限价令”也在本周出台的“沪四条”中出炉。

　　这意味着，为避开“一房一价”政策而高价开盘的“漏洞”已被“堵死”，今后上海新盘的定价将是政府和开发商都认可的价格，上海楼市将正式告别房价“开发商说了算”的时代。

　　变相涨价已无空间？

　　根据新版“沪四条”的规定，各区县房管部门要进一步加强商品住房销售方案备案审核，指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格、委托房地产估价机构评估等方式合理定价。

　　上海本地一家国企开发商代表昨日在接受《第一财经日报》采访时表示，这一规定除了是上海版的“限价令”之外，还堵住了此前“一房一价”政策的“漏洞”。

　　今年5月，上海曾出台“一房一价”细则，规定楼盘实际销售价格不能高于备案价格。然而，一个业内公开的秘密是，由于开发商在实际楼盘销售中只能降价不能涨价，定高价为自己预留降价空间来吸引购房者，一度成为上海楼市中十分普遍的现象。

　　“沪四条”则规定，房管部门除了要审价之外，还要求房源价格应当与经房管部门备案的“一房一价”保持一致。这意味着开发商虚报网上参考价的“小聪明”将从此失效。

　　“之前政策对开发商来说还是留有余地的，我们最低可以打八折，但是现在，就只能实价销售了。”上述开发商代表指出，未来开发商定价过程中，很有可能不会再将价格定得过高，以免造成无人应价又调价无门的尴尬局面。

　　为了使政策不再出现漏洞，“沪四条”还启用了“双保险”——规定“对于定价过高的，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审”。

　　此前，有媒体披露，上海利宝房地产开发经营有限公司就因为其开发的佘山月湖山庄二期项目定价过高而遭到上海市房管局的“约谈”。

　　同策咨询资深分析师王巍立指出，从最早的“超过一定价格，不予发放预售证”的措施，到“一房一价”完善价格体系监督，再到如今的房管部门指导定价并可以予以拒绝来看，主管部门对于房价的调控决心始终未变。“之前还允许有申报之后再下浮，现在如果预售方案的价格定得过高，就可能直接拒批。目前了解到的情况是，各家开发商正在分别召开营销会议应对新一轮调控。”

　　“既然政府定了这个游戏规则，那我们也只能去执行，而且政府要查也很简单，只要到售楼现场来核对价格就可以了。”上述开发商代表向记者坦言，定价策略可能稍微会做一些调整，具体的措施还在商讨当中。

　　另一位央企开发商代表亦向本报记者表示，相关对策还在研究当中，现在不便透露。

　　悲观情绪蔓延

　　业内人士认为，和深圳直接规定了各户型均价不能超过周边同质楼盘均价(若没一手房就参照二手房)，且跌价后就不能再上调的升级版“限价令”相比，上海的“限价令”颇为温和，但其对开发商的影响却同样不容忽视。

　　“事实上，对于广大开发企业来说，目前的心理销售定价其实已经远低于调控前。对于分多期开发的项目来说，价格往往低开高走，如果最新的定价细则落实到位，则无疑会抑制此类项目的价格上扬。”王巍立如是说。

　　一位不愿意透露姓名的开发商则对记者表示：“我个人觉得，‘限价令’在一段时间内对房价和销售量会有影响，其中对价格的影响可能较大。”

　　雪上加霜的是，此前被开发商视为救命稻草之一的通过补缴个税引入外地投资客的“擦边球”做法也已经行不通了。“沪四条”规定，各区县房产交易中心将不再认可非本地居民在上海购房时提供补缴的税单。

　　记者调查发现，目前上海各区房地产交易中心几乎都已进入新规执行状态。

　　日前，记者致电沪上多家知名中介询问此事，均被告知“补缴个税”买房确实已经不行了。一位中介人士对记者表示：“政策刚出来，肯定会查得比较严，我们正在研究对策，现在还没有应对的办法，我也蛮急的。”

　　另外，记者致电多位代办补税业务的人士，均被告知：“目前暂时没法办理此业务。”其中一位表示在等“条形码”，可能要等到8月份才知道新办法具体如何操作；另一位则称因为月末税务局清账，因此不接受业务。

　　汉宇地产交易市场部副总监倪岱尔认为，受“沪四条”政策叠加影响，上海楼市成交量可能会下降30%左右。以二手房为例，目前上海成交量差不多每个月是13000到14000套左右，政策实施后，成交量可能会下降到10000套左右。

　　市场中更有悲观人士认为，“沪四条”对上海楼市的成交量带来“毁灭性”打击。德佑地产研究主任陆骑麟表示，目前楼市中，尤其是中高端市场，“非沪籍”人口的比重相对较高。他预测：“一旦漏洞被补，下半年的成交量或将回落到2008年的最低点。”

　　由于成交量被持续看低，市场对于上海房价的下跌预期也日益增强。21世纪不动产上海区域市场中心分析师罗寅申认为，调控对楼市的效果日益明显。相信如果下半年政策不变且全面贯彻执行，预计成交量难有大幅回升，开发商压力会变得越来越大，降价应该是大概率事件。

　　上海中原地产副总经理陈宇珏也表示，一方面受天热淡季影响，一方面限购、限贷等政策步步收紧，市场上的可购房人数将不可避免地受到影响，这会加速下半年房价下跌的预期。她预测，下半年降价幅度会在10%到15%。

　　(实习记者童舒宁对此文亦有贡献)