融资环境好转

有境外上市的开发商负责人昨日向早报记者表示，境内融资以项目为载体，资金运用的灵活度很低。境外融资以企业为载体，融得资金，可以通过注册资本金或者增资的方式，进入境内既可以用作土地款支付，也可以用于任何项目的开发资金，灵活度极高。从融资成本来看，评级越高的企业，融资成本越低，以3B级企业为例，十年期的发债利息仅3%，而国内五年期以上的贷款利率为6.55%，还没有算上上浮的空间。但是如果信誉级别较低的企业，融资成本一般在8%左右，有些会更高。这是企业的差异所造成的。

中原地产市场研究部总监张大伟分析称，2013年年初再启动融资，主要原因更大的可能性在看多市场。而且选择在香港等海外融资的主要原因是由于美国QE3的推出，热钱流入香港的步伐有所加速，内地房企在香港融资的难度大幅降低。

值得指出的是，在境外融资潮被掀起的同时，国内的贷款也有所放松。

张大伟表示，房地产开发商主要的融资途径包括银行贷款、信托和海外融资。银行贷款和海外融资的规模均明显上升。银行贷款向来是开发商最主要的资金来源。在调控政策最严格的2011年，全国房地产行业银行贷款出现了负增长，而2012年以来，银行贷款便出现了明显的正增长，近期贷款势头有进一步上升的趋势。这表明在经济逐步回落的情况下，银行对房地产行业政策偏紧的局面已明显改观，房地产行业的融资困局得到基本缓解。

上述龙头房企负责人坦言，近期银行对于大企业的融资态度明显改善，在信贷总量上升的情况下，企业申请开发贷款的难度有所好转。

此前，部分股份制银行人士称，有意增加2013年的房地产开发贷额度。更多受访银行人士的普遍说法则是，眼下尚未接到总行的最新信贷政策，但银行对于房企的态度确有微妙变化。

值得指出的是，中小企业的融资环境依然较为艰难。

有中型企业负责人坦言，没有境外融资的平台，即使有，中小企业的融资成本也要高于大型企业。国内银行对于中小企业的支持力度也明显小于大型企业。因此，融资环境的改善并非每家企业都感受得到。

为扩张做准备

对于此轮融资潮，不少业内人士称是企业为扩张而做资金储备。

某开发商表示，融资的目的只有两个，一是发展，二是支持运营。去年房地产市场成交回暖，从上市企业公布的销售业绩来看，大部分企业都能提前或者超额完成全年销售目标。那么企业在消化土地的同时，必然要新增土地，以保证其持续的收入增长。此轮融资，显然是持发展目的的占多数。

事实上，从近期各大企业融资的公告来看，出现最多的字眼是“新购土地”。

以雅居乐公告为例，其称拟利用该笔款项于购买新地块、作再融资及一般营运资金用途。

某龙头企业负责人近日表示，在全球货币宽松的预期下，会有越来越多的资金流入房地产企业，在地价、房价升值的预期下，房地产企业显然在为新一轮的买地扩张寻求资金储备。这轮扩张潮，从去年就已经拉开。

张大伟称，去年12月，标杆房企累计购地金额达431亿元，创2011年以来标杆房企月度购地金额新高。从2012年全年来看，标杆房企购地金额为1617亿元，比2011年增长41%。标杆房企由于整体业绩良好，资金链缓解，存库下降，因此在未来的拿地高潮中仍将成为主力。

此外，有业内人士认为，中小企业的生存环境并未改善，不少企业转让项目求生存，大企业的提前融资，也会助其把握更多收购的机会。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，大企业资金层面表现尚可。现在低利贷是通过银行，私募和信托都是高利贷。现在国际资本充裕，大企业正用足海外融资方案。万科、金地近期相继买公司买壳都是为了融资。相较之下，中小企业很难融资。所以，房企的集中度会继续逐步体现。

调高2013年销售目标

对2013年的市场，开发企业普遍没有了悲观的情绪。

富力地产相关负责人表示，2013年的市场会是平稳的。

某境外上市企业相关负责人表示，在限购尚未取消的情况下，市场很难出现突然上升。但是在货币宽松、信贷宽松的情况下，房企的日子不会很难过，成交和价格应该会比较平稳。

另有国有企业营销负责人坦言，今年的市场不会有大涨，但是房地产企业的悲观情绪基本没有了。今年以来，不少企业制定的销售目标普遍高于去年，2012年很多企业全年销售目标同比都是持平，仅从这一点，就说明企业对市场还是较为乐观。

绿地集团近日公布，将加码房地产主业，销售目标计划增长30%以上。世茂股份[12.02 4.34% 资金 研报]则将2013年销售目标调高至100亿元(2012年为70亿元)。恒大集团将2013年合约销售目标调整为1000亿元，较2012年全年800亿元的销售目标上升25%。

有国有企业负责人表示，销售目标是企业对市场判断的反应，在销售目标提升的同时，企业也会消化多少土地，再新增多少土地，这又反过来吹热企业的拿地计划。一二线城市的土地溢价率会有所上升。