6月13日刚刚在香港联交所上市的五洲国际(01369，HK)，因为招股书公开的商业模式及其提供售后包租，涉嫌违反住建部的有关规定而引起争议。

    在无锡的五洲国际小商品城一期已经售出的商场内，一个面积为20平方米的商铺一年实际支付租金不过1万多元，年回报率不足3%。但是地段和类型都相同的项目二期商铺，到了销售人员嘴里，却变成了年租金回报率达8%，一年租金有望超过3万元的旺铺。《每日经济新闻》记者注意到，即使此后商铺的实际回报远远低于开发商当初承诺的8%水平，投资者依然要按照实际租金的8%~10%给付商业管理服务费。

    此外，招股说明书显示，倘若任何买家选择独家经营管理协议到期前终止协议，需要按照商铺原购买价格的8%乘以协议剩余年限的50%来计算违约金。协议还规定，业主不得在期限内将商铺转售，除非接手的买家同意上述独家委托经营协议继续有效。这一系列规定，被外界质疑为“霸王条款”。

    实际租金回报率不足3%

    根据五洲国际的招股说明书，这家企业也许是目前在香港上市的公司中最为明确地进行售后包租的企业。截至2012年12月31日，五洲国际在最近三年中总共订立了4万多份独家经营管理协议。按照招股说明书，订立上述独家经营管理协议的目的之一是“为了促销”。

    无锡五洲国际小商品城二期销售人员对《每日经济新闻》记者介绍说，购买小商品城二期的商铺前十年和开发商签订10年的售后包租合同，业主前三年租金的8%一次性抵扣购房款。“业主前三年租金每年以房价的8%计算，前三年总额为房价的24%。打个比方，如果商铺是100万元，业主购买时只需要支付76万元就可以，没有支付的24万元就是前三年的租金，而三年后，业主将以商铺真实租金的90%获得投资回报。”

    在一般人看来，前三年8%的租金回报，应该能代表五洲国际小商品城的租金回报水平。

    但招股说明书对于独家委托协议目的的说明，却让人对上述租金回报的真实性产生疑问。招股说明书声称，为了促进销售，与买家订立类似的独家委托经营协议。

    《每日经济新闻》记者因此对项目二期部分已经出租的商铺进行了调查，了解了这些号称有8%租金回报率的商铺实际的租金价格是多少。

    调查的结果让人震惊。以五洲国际小商品城二期一个20平方米的2层楼商铺为例，每平方米的售价在2万多元。按照8%的回报水平，这一商铺一年的租金至少在三万元以上。但记者从租赁了五洲国际小商品城一期二楼类似商铺一位商户那里得知，他租赁的商铺，一年的租金只有一万多元。

    很显然，开发商承诺的回报和真实的租金存在巨大差距。如果按上述商户所说，五洲国际小商品城的真实租金只有不到3%，但现在开发商给出的前三年租金回报水平却达到了8%。

    此前，上海中原的一位商铺资深经纪人向《每日经济新闻》记者介绍，开发商订立的商铺租金水平往往大幅高出周边商铺的真实租金水平，其最主要的目的就是为了刺激销售。

    根据媒体此前的报道，南通五洲国际广场也采取类似的模式，售楼人员称，“签约15年，我们统一管理，前三年租金按照15%返还，在首次购房时直接扣除返还，比如100万的房子只要付85万元。第三年开始，每年返还6%的租金。”

    上述做法很显然与住建部有关规定相冲突。住建部关于《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

    “五洲国际采取售后包租模式，是明显违反了住建部的规定，是违规行为。”南京房地产行业一位业内人士对《每日经济新闻》记者说。

    独家经营协议被指霸王条款

    五洲国际所引发的争议，并不仅仅在于用远远高于实际租金价格水平的回报率，来吸引投资者购买。还在于当投资者购买商铺三年后，即使租金回报水平达不到开发商承诺的前三年年均8%，仍然需要按实际租金的8%~10%向五洲国际方面支付商业管理服务费。

    五洲国际小商品城的工作人员说，在一次性给付业主三年租金后，余下租期的租金收入按照真实的租金水平，由业主和开发商9：1分成。“如果这个商铺一年的租金是10万元，那么开发商拿一万作为管理和营销费用，业主拿9万元的租金。”

    这样的规定也存在于南通五洲国际广场。根据媒体报道，上述项目第六年开始，按照市场的价格，租多少返还多少，开发商从实际租金中收取10%的运营管理经费。

    招股说明书显示，五洲国际旗下众多项目都采用类似的协议。一般在项目开业的三年到五年后，五洲国际就按真实租金价格的8%至10%获取商业服务费。

    而如果业主想要终止独家经营委托协议，那么很可能需要承担巨额损失。根据招股说明书，业主在协议到期前，均须向五洲国际支付赔偿违约金，金额为剩余协议租金总额的50%。而剩余租金按商铺原购入价格的8%年租费率计算。比如业主以人民币1000万元购买一间零售店铺，订立为期20年的经营管理协议，如果从第11年起终止协议，需要向五洲国际赔偿400万元的违约金。

    按照上述招股说明书介绍的资料，一个长达20年的经营协议，若3年后解除，理论上最高赔付的违约金总额可以达到商铺总价的68%。上海杜跃平律师事务所律师杜跃平表示，虽然上述合同内容符合法律规定。但由于独立委托协议的违约金过高，在正式的司法实践中，业主有可能会向法院申请支持将违约金调低。一般情况下，违约金的金额，不超过合同总价的30%。

    事实上，独家经营协议还限制业主想售出商铺的权力。招股说明书明确显示，所有的独家委托经营协议有转让限制，业主不能在协议期内出售物业，除非买家同意继续履行上述独家委托经营协议。

    杜跃平表示，《合同法》规定的“霸王条款”，主要有三种表现，一是减轻自己责任，二是加重对方责任，三是免除自己责任。五洲国际的上述独家经营协议符合上述条件。