房企玩转资金链第二招：造楼靠垫资

在上述融资模型中，房企实际已欠债2亿。后续开发成本高企，这笔高额借贷要怎么还？“再借一笔钱来还。”上述支行行长如是说。

拿到地意味着房企获得国有土地使用权证，并可以此办理建设用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。“四证”齐全后，房企即可将土地证抵押后向银行正式进行土地开发贷款。

在上述模型中，该支行行长说，凭借4亿拿地价格一般可向银行贷出3亿开发贷，房企即可还上上一笔融资，大数上还余下1亿，进入后续开发。

在此时接近“空手套白狼”状态的房企靠什么造楼？一名地产商告诉本报其业内公开的秘密：“垫资”。即建筑总包方需要垫资建设；材料供应商无论是和建筑方签合同，还是和房企直接达成意向，都需要垫资供货；更有甚者，若此商业地产后续用于销售，则销售公司为了获得统包统销的折扣价，也需要在物业封顶前进行“垫资”，预打款数千万资金给房企。

房企玩转资金链第三招：新贷还旧账

上述模型中资金链紧绷的房企若能熬到拿到房产证，就可还上模型中3亿的开发贷款，只不过方法依然是：新贷还旧账。

“物业封顶验收结束后就可领产证，假设房企卖楼，则靠销售回笼资金，假设房企自己经营，则可向银行申请经营性物业贷款。”上述支行行长称。

在其融资模型中，这样一幢商业地产约可评估10亿，一年租金约5000万(租金回报率5%)。“通过给银行‘讲故事’每年租金可递增，或是制造高租金假象，就可向银行贷出5~10年的经营性物业贷款。加上产证抵押，一般可贷5亿。”

“而这5亿即可还清它之前的3亿银行融资，以及建筑公司1亿~2亿的资金铺底。”该支行行长计算称。

值得注意的是，对于上述模型中的第三笔融资，此前地产抵押率较高时，在业内还有另一种做法。上述支行行长称，有的地产商会通过一个贸易公司的名头来套资金，即用一个贸易公司买下物业，以本身贸易为由进行短期贷款，而物业则作为该笔贷款的抵押物，如此“评估价10亿的楼盘反而能贷出6亿~7亿”。