12月2日-3日，21世纪经济报道记者走访北京地区多家 银行 营业网点发现，平安、浙商、兴业等多家银行的部分网点已暂停房贷；招商、中信、光大虽未停贷，但均表示“春节前基本不能放款”；利率方面，以首套住房为例，基准下浮的情况已难见到， 北京银行部分网点要求原则上利率上浮10%，而在广发银行位于三元桥附近的一处网点，工作人员称利率至少上浮20%。

回顾去年同期，由于市场流动性和信贷总量宽松，年底房贷并不吃紧，利率也未出现明显波动。

流动性、监管、内部考核

11月，债券收益率持续攀升，十年期国债收益率在11月19日升至4.7%，创下近9年来新高。进入12月，虽然 外汇 占款增加，但财政投放缓慢，流动性紧张的局面依旧。

商业银行的信贷投放数量与产品配置，在一定程度上来自对流动性的预期。在流动性紧张的时候，银行倾向于减少长期资产，注入短期资产。

“银行要赚钱，就会把收益较低的房贷压下来。所以明年按揭贷款会更难，利率也会上升。”某券商分析师直言。

除了宏观 形势和监管动态影响银行信贷分配格局，银行自身考核利润的内生要求，也左右其对审批利率和发放时点的选择。

“只做赚钱的事儿，这就是我们总行的意见，”广发银行北京分行一名资深个贷经理表示，“所以我们行的个贷业务，以个人经营性贷款为主，综合 消费 较少；房贷基本不做，如果做，要求首套房贷利率上浮20%。”

利率上浮多少，银行才赚钱？“根据内部收益测算，8.5折利率能够达到住房按揭贷款产品的‘盈亏平衡点’，”一家国有银行个贷业务负责人说，“之所以银行希望提高利率，是因为产品本身背负‘历史包袱’。”

2008年10月22日，中国人民银行决定，自当年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。影响深远的是，该政策对存量贷款客户给出了“溯及既往”的调整空间，即只要10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请7折优惠利率。

直到2010年11月，各地银行才逐渐全面取消7折优惠政策。由于住房按揭贷款的还款期限较长，存量7折房贷大部分尚未结清。

“每年年初，总行计划财务部都要向各个分行下发分产品的年度考核利润要求。其中，对贷款利率的要求，不仅考核新增，还要考核整体。要平衡尚未消化的低于盈亏平衡点的存量7折房贷，就需要提高该产品新增贷款利率。”前述个贷负责人介绍。