白岩松：是从现在开始的20年内，还是已经从10年前就开始了？

成思危：10年前已经开始了，在今后20年内，为什么？每年有一千多万农民进城，每年有六百多万大学生毕业，他们要房子住，对不对？而且房地产是牵扯到六十多个行业，所以如果说它对中国经济的影响来看，至少影响中国GDP的10%左右，这是肯定的。

白岩松：有这么大？

成思危：对，包括间接的关联影响，这是一个方面。另外一个方面，房地产不是单纯经济问题，它是个社会问题，甚至是个政治问题，如果处理的不好就可能引发社会危机或者是金融危机，所以要非常的谨慎。对房地产的调控，我认为最重要的目标是要做到居者有其所，就是让没有房子的人确实有房子住。

白岩松：不一定是有产权。

成思危：对，不一定有产权。你想一个大学生刚毕业一两年他能买得起房子吗？买不起，对不对？但是你要让他有房子住，农民工有是这样，他刚到城市来，他买不起房子，得让他有房子住，所以这个问题是首要要解决的。

白岩松：您的意思是不是，如果纯粹市场化的房价，你没有必要去管它，但是我们更多的精力放在比如说廉租房或者怎么样，政府在这方面下大力气。

成思危：保障性住房他是公共产品，一定要政府来负责的，因为他本身没有经济，可能没有经济效益，甚至政府还要补贴。

白岩松：但是换个角度去理解这个问题，有的时候换个角度可能也理解总理口一直不松，尤其前两天特别的强调，房地产调控关键时刻，经济出现电问题，房地产要上去，因为他可能也在担心一方面老百姓有期待房地产价格能下降，另一方面他怕是一管就死，但是一放就乱。

成思危：对，是，是可能有这个问题。宏观调控是必要的，但是它要根据市场的规律来做，现在的问题是，我们对市场需求的估计，总觉得刚性需求引起房地产的影响。实际真正毕业的大学生没有父母的支持买不起房子，农民工进城也买不起房子，所以真正刚性需求，大部分要通过公租房来解决，小量的买得起的要通过政策照顾，我提过三条，第一，降低头款。第二，优惠利率。第三，递增式的还款，因为他的收入是逐渐增加的，所以可以是递增式还款。让这部分刚毕业不久，在父母支持下有可能买起房的，有可能减少买房的负担，我觉得这是政府首先要做的。那么现在最主要的是第二类，第二类是什么情况？改善需求。就是因为原来都是公房卖给个人了。

白岩松：它既不是投机，也不是投资。

成思危：对，它就是想改善，原来公房卖给个人，面积比较小，房子比较老，现在条件好了，我想换个大点的房子，另外原来子女跟父母一块住，现在大家都不愿意一块住，愿意分开，所以这样的话需要再去买房子。那么这种需求，现在我觉得是买房里的主力，所以房价一稍微有点变化，这种需求就会释放出来，所以这种需求是我们需要认真研究的，而且认真分析的。

白岩松：成老，这块还有一个问题，你看总理在前两天讲话的时候也特别地强调，他的目标很明确，一个是要抑制投机，一个是要抑制投资。那好了，有总理这的两点，再加上您的看法，您觉得招儿是什么？在目前经济的大环境下面对房地产市场，我们该用一种什么样的态度和政策？

成思危：我觉得原来提的调控目标是抑制部分城市房价过快上涨，这个目标应该说是做到了。因为现在你看，房价尽管有一点回升，但是幅度还是不大的。现在提的进一步调控，表示房价向合理的价格回归，这个问题有很大的弹性，什么叫合理的价格？对不对？因为不同的城市、不同的地段价格是不一样的，甚至不同房间的朝向等等也是不一样的，土地的情况也是不一样的，所以什么叫合理的价格？现在没有人能够说得清楚，所以我觉得第一阶段的目标就是抑制房价过快上涨已经达到了。第二阶段的目标，如果要真的想合理价格回归的话，首先政府得拿出什么是合理价格来，否则怎么判断它有没有回归呢？因为从长远来看，随着城市化的进展，随着人们居住条件的改善，一些城市的房价从长远看总还是会慢慢上升的，劳动力价格在上升，建筑材料价格在上升，地价在上升，从长远看是要上升的，而且随着人们收入的增高，随着通货膨胀它也肯定会上升的，所以什么是合理的，这必须要有一个界定，否则调控就没有一个标尺，如果没有标尺，就很难说做到还是没有做到。