地王为何重现

自2012年以来，楼市回暖的迹象在多个层面有所加强。

截至2012年7月11日，在已公布上半年销售业绩的37家房企中，有19家标杆房企销售业绩飘红，总计实现销售金额约5700亿元。

6月，销售金额和销售面积均创历史新高，销售金额达155.15亿元，同比增长36.65%；万科实现销售面积122.4万平方米，销售金额133.2亿元；签约金额约45亿元，环比5月增长50%，创单月新高。

绿地集团董事长、总裁张玉良在接受《瞭望东方周刊》专访时透露，2012年上半年，绿地集团业务原本的目标是销售额、利润增幅“保2争3”(增幅确保为20%，争取达到30%)，但春节后销售面积和金额即出现出人意料的大幅增长，以致绿地将下半年的目标调整为“保3争4”，即销售额争取达到2600亿元，利润争取达到120亿元。

“前几年限购等政策只是没办法的办法，现在调控已经取得相当成果了，再延续原先的办法就不适宜了，未来限制投资可能更多采用市场化的办法，如用征收税等方式慢慢取代严厉的政策限制。”张玉良说。

土地市场，地王重新频出刺激着人们的神经。

7月10日，在10次网上报价、46轮现场竞价，以及327轮回购房面积竞报后，中赫集团以26.3亿元的最高上限价格拿下海淀区万柳居住用地。为了获得久违的“地王”，中赫集团还需要配建16400平方米的回购房，而出让文件规定，回购房房价只有1万元/平方米。剔除回购费因素，该地块楼板价约4.42万元/平方米，再创全国单价地王的纪录。

北京挂牌出让居住用地时一般都明确规定，在报价达到合理土地上限价格后，竞买人现场投报公配建面积。

万柳地王并不是个例。4月，北京东城区香河园3号居住及商业金融用地经过40轮争夺终以19.15亿元成交，并以2.57万元/平方米的单价成为单价地王。6月18日，广州珠江新城地块以13.22亿元交易总价成为广州新地王，起始价约4.9亿元。7月17日，北京再次出让5宗地块，其中2宗溢价率超过45%。

某研究院的报告则显示，二季度，全国100个重点城市居住用地楼面均价为1474元/平方米，同比上涨18.6%。包括北上广深的十大城市住宅用地平均楼面价格为2904元/平方米，环比大幅上涨43.9%。

以上海为例，2012年1到5月，上海土地市场合计出让的经营性住宅用地(除动迁安置用地)为20幅，合计出让金额67.5亿元，平均楼板价达3882元/平方米。而6月到7月25日，上海已成功出让22幅经营性用地，出让金额达到83.18亿元，平均楼板价超出6500元/平方米。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉本刊记者，上半年上海整体推地量下滑，结构也以商办和工业地块为主。成交的209幅地块中，居住用地(包括普通商品房、商住办、商住、城镇混合)只有9幅，工业用地147幅，商办用地26幅。

下半年，多地政府改变策略，将推出的地块划分得很小以控制地块总价，让开发商也更容易接受，同时调低定价以防止流拍并获得一定溢价率，配合营造土地市场回暖的迹象。

李耀平说，这么做也有缺陷：地块太小，开发商腾挪余地就小，利润空间有限，所以这也只能作为目前催热市场的过渡手段，但帮助市场逐步恢复信心的效果已经达到了。