改革在推进 但转正遥遥无期

农民财产性收入占比出现下滑趋势。图/中金公司。

虽然小产权由来已久，不过中央政府对于小产权房的态度始终如一，从1999年就开始陆续出台相关政策三令五申，坚决制止、打击小产权房，与此同时，政府也不承认小产权房的法律地位，坚持小产权房本质属于违法建筑的观点，并强烈要求有关部门不得为其发放房产证。

从小产权房的形成原因来看，要根治小产权房问题就要从供给端（城乡二元化土地制度的改革）和需求端（保障房体系的进一步完善）两方面去解决。

如今随着《决定》提出建设城乡统一用地市场、实现农村集体土地“同权同价”，土地供应将从单一的政府征地转让逐步转变为包含农村集体土地流转的双规制供应。另外，此前习近平总书记也在中央政治局学习中首次提及对房地产政策思路，房地产调控重点将放在保障房，构建以政府为主的基本住屋保障，并重申3600万套保障房要全力完成。

可以看出政府已经开始在供给端和需求端进行了一定的改革尝试。接下来的工作重点将在于土地确权上。中金公司认为，土地确权是土地流转的基础，一方面明晰产权可以最大程度保护农民利益，另一方面还将奠定农地流转和建立城乡统一的建设用地市场基础。

事实上，在农村集体土地流转方面，近年来安徽、重庆、成都、嘉兴、天津等地都已进行了积极试点，包括反租倒包、股田制、土地换保障和土地银行等多种创新方式在各地试行。

对此中金公司也预计，在三中全会之后，土地流转方面会给地方相当大的自主权，允许各地按实际情况采取多种土地流转试点改革方案，取得成果以后再向全国推广。

不过挑战仍然严峻。在现行农村土地集体所有的法律框架下，仅凭土地使用权确权的基础，农民能否获得土地流转过程中土地升值的合理部分而不是被其他组织或个人截留？以及是否 会产生土地兼并等现象都无法预料。