资深会计专家马靖昊认为，按照目前的制度，大量未交的土地增值税税款，说是欠税，却还没有最终清算；说不是欠税，它又迟迟不清算，这就是问题的症结所在。而由于房地产“清算时点”存在不确定性，达到还是未达到税法规定的清算条件，开发商可以按照自己的目的通过各种手段，去操控清算条件。

业内人士向21世纪经济报道记者介绍，开发商合法规避土地增值税有好几种办法。首先，是尽量避免触发刚性的主动申报清算义务。比如，在项目规划时即预设超过15%的可售建面用于自留运营，或在销售环节采用多种多样的非直接销售方式，处置高于15%总可售建面的物业的所有权等。

其次，是在“项目全部完成销售”前至少保留一套房屋不销售，进而适用“主管税务机关可要求纳税人进行土增税清算”的游戏规则。

再次，对同一清算项目分块、分层、分期多次申办预售许可证，使相关项目“取得销售(预售)许可证满三年”的起算时点大大延后。

经过上述“税务筹划”后，大量土增税被延迟清算。一位税法专家直言，尽管众多开发商否认此前预提的土地增值税“应交未交”违法，但是从任志强“可以不交”的话语中，可以看出未按照法律要求，如数缴纳土地增值税的情况，基本属实。

根据国泰君安证券披露的分析师报告显示，目前土地增值税的缺口大约在7000亿左右。但业内人士也指出，这是根据开发商5%的计提率得出的，并未按照一个个项目来实际核算，真实的土地增值税如果要清缴，其额度难以估计。

至于国家税务总局以及地方税务部门为什么也要站出来说话？马靖昊认为，其中有一个很重要原因就是，央视报道的3.8万亿元欠税如果真的成立，税务局收不上来，出现大量的坏账， 税务部门就会非常难看。

土增税的“先天缺陷”

马靖昊指出，一个税种，如果纳税人可以通过制度漏洞规避掉，使得这部分税收在账面上处于合法的“应缴未缴”状态，那么可以说这个税种是一个存在先天缺陷的“低能儿”。土地增值税正是这样一个“低能儿”， 由于先天设计缺陷，留下了大量可供操控的弹性空间。

“如果税务机关不向房企下发清缴通知，只要开发商不办理竣工验收手续，或者不把房子卖完，就可以一直合理、合法地不去进行土地增值税清算，也就构不成‘拖欠’。”一位帮多家开发商做税务筹划的专业人士透露，企业都是逐利的，只要不违法，都会选择避税。现实中，开发商规避土地增值税清算普遍存在。