追溯土地增值税及其计征方式数年来的出台历程,21世纪经济报道记者多方采访发现,该税种由于采取累进税率,对开发商影响极大,曾引发开发商集体游说有关部门。一位当年参与此事的香港开发商透露,当时找了很多专家和学者研讨,一开始试图降低累进税率的征收办法,后来又提出了预征的措施。
在该税出台一年后,1995年1月出台的《土地增值税暂行条例实施细则》,规定可以对纳税人预征土地增值税,预征的比例数次调整,目前为1%-5%。
在此过程中,多家开发商参与细则建议、制定,导致该制度最后倾向于其利益,在实践中也可以使得开发商利用规则避税。
多位税法专业人士表示,十多年过去,开发商已形成一整套应对土增税的方法和机制,以实现企业最终的利润最大化。
首先,从清算结果来看,清算工作实际税负率不高,以广州市为例,在近年来已经清算的项目中,实际税负率最高为9%,最低为1%。
并且,按照土地增值税的计算公式倒推,实际税负率低于5%时,意味着该项目的普通住宅的增值额不超过20%,清算税款主要来自其它类型的房产。房地产项目的增值额偏低除了房地产开发企业可以享受开发成本20%加计扣除的因素外,企业申报资料不能反映其实际情况也是一个重要因素。
另一值得注意的现象是,企业所得税退税的案例增多,并且金额屡创新高。这是因为清算的实际税负率虽然不高,但却仍比预征率大,对于实行查帐征收企业所得税的房企,由于缴纳的土地增值税可以税前扣除,清算实际缴纳的税款分摊至各年,就意味着当年的企业所得税缴多了,因此出现了所得税退税的问题。
此外,清算后房地产开发企业注销案例明显增多,以避免税务机关稽查。只要注销申请一通过,企业的经营者就等于安全着陆,税收的风险基本上转嫁给了税务机关。
CRIC研究中心分析师朱一鸣指出,我国土地增值税存在征管不力的现象。2012年,全国房地产销售额达6.44万亿,其中住宅5.35万亿。但2012年我国土地增值税征收额只有区区2719亿元,不仅远少于土地出让收入2.69万亿,甚至少于契税2874亿元。土地增值税的测算方法不科学,具体操作较困难,是最大的原因。