土地增值税欠缴调查：未来或并入房产税

有专家指出，与其说是开发商不愿意及时清算土增税，还不如说是当地财政、税务部门为了不冲高当年的基数，默许甚至希望开发商延迟清算，藏“税”于企。

一周以来，央视曝光房企拖欠土地增值税一事，持续发酵。

“央视报道有误差，但‘任志强们’也未必都对。”多位会计、税法专业人士指出，虽然央视在税收统计上有瑕疵，但不可否认，土地增值税确实存在“先天不足”，税制设计不合理、房企通过会计操作手法避税等问题，普遍存在。

一位税法专家对21世纪经济报道介绍，1994年出台的土地增值税相关法规面临调整。而在未来房地产税制的构建中，建立统一的持有环节的房地产税也将是一大趋势，包括土增税在内的多个税种，都有可能调整和并入该税。

中共十八届三中全会《决定》明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。在税法专家看来，未来的税制改革设计中，最好将包括土地增值税在内的繁杂税种，合并为统一的房地产税，减少交易、流通环节税费，增加持有环节税费。

事实上的欠缴

央视对房企欠缴土增税的报道，激起开发商和税务部门极大的反弹。

任志强等开发商“不淡定”的背后，是房企采取多种会计手法规避土地增值税清算，从而导致事实上的欠缴、一拖再拖普遍存在。

以华远地产为例，根据华远地产2012年年报，2012年末华远地产应交税费项下土地增值税约5.50亿元，占其当年销售额近10%。

但这笔钱并不需要在当年度缴纳，因为正如任志强所说，这笔钱是按照土增税相关规定预提出的，在未到清算时间不用缴纳。

然而，“任何一个会计都清楚，不交按预征率计算出来的应交土增税，都属于拖欠税款。”在忆通律师事务所律师李劲松看来，这笔钱已经构成了事实上的欠缴。

熟悉内情的房地产税务人士透露，对于预提的土地增值税，相当于企业预提的拨备，在会计核算上，目前在“应交税费-应交土地增值税”科目中核算，开发商为了少交企业所得税，一般都会主动、积极地在当期计提与项目竣工结算进度相配比的土地增值税，在利润表“营业税金及附加”项目中反映，减少了当期利润，这样，企业所得税就少交了。而在资产负债表中，它则体现在“应交税费”项目中，如果清算时间往后拖上个好几年，这个应缴未缴的土地增值税就像滚雪球一样越滚越大，看起来，确实好像欠下大量的税款。

资深会计专家马靖昊认为，按照目前的制度，大量未交的土地增值税税款，说是欠税，却还没有最终清算；说不是欠税，它又迟迟不清算，这就是问题的症结所在。而由于房地产“清算时点”存在不确定性，达到还是未达到税法规定的清算条件，开发商可以按照自己的目的通过各种手段，去操控清算条件。

业内人士向21世纪经济报道记者介绍，开发商合法规避土地增值税有好几种办法。首先，是尽量避免触发刚性的主动申报清算义务。比如，在项目规划时即预设超过15%的可售建面用于自留运营，或在销售环节采用多种多样的非直接销售方式，处置高于15%总可售建面的物业的所有权等。

其次，是在“项目全部完成销售”前至少保留一套房屋不销售，进而适用“主管税务机关可要求纳税人进行土增税清算”的游戏规则。

再次，对同一清算项目分块、分层、分期多次申办预售许可证，使相关项目“取得销售(预售)许可证满三年”的起算时点大大延后。

经过上述“税务筹划”后，大量土增税被延迟清算。一位税法专家直言，尽管众多开发商否认此前预提的土地增值税“应交未交”违法，但是从任志强“可以不交”的话语中，可以看出未按照法律要求，如数缴纳土地增值税的情况，基本属实。

根据国泰君安证券披露的分析师报告显示，目前土地增值税的缺口大约在7000亿左右。但业内人士也指出，这是根据开发商5%的计提率得出的，并未按照一个个项目来实际核算，真实的土地增值税如果要清缴，其额度难以估计。

至于国家税务总局以及地方税务部门为什么也要站出来说话？马靖昊认为，其中有一个很重要原因就是，央视报道的3.8万亿元欠税如果真的成立，税务局收不上来，出现大量的坏账， 税务部门就会非常难看。

土增税的“先天缺陷”

马靖昊指出，一个税种，如果纳税人可以通过制度漏洞规避掉，使得这部分税收在账面上处于合法的“应缴未缴”状态，那么可以说这个税种是一个存在先天缺陷的“低能儿”。土地增值税正是这样一个“低能儿”， 由于先天设计缺陷，留下了大量可供操控的弹性空间。

“如果税务机关不向房企下发清缴通知，只要开发商不办理竣工验收手续，或者不把房子卖完，就可以一直合理、合法地不去进行土地增值税清算，也就构不成‘拖欠’。”一位帮多家开发商做税务筹划的专业人士透露，企业都是逐利的，只要不违法，都会选择避税。现实中，开发商规避土地增值税清算普遍存在。

追溯土地增值税及其计征方式数年来的出台历程，21世纪经济报道记者多方采访发现，该税种由于采取累进税率，对开发商影响极大，曾引发开发商集体游说有关部门。一位当年参与此事的香港开发商透露，当时找了很多专家和学者研讨，一开始试图降低累进税率的征收办法，后来又提出了预征的措施。

在该税出台一年后，1995年1月出台的《土地增值税暂行条例实施细则》，规定可以对纳税人预征土地增值税，预征的比例数次调整，目前为1%-5%。

在此过程中，多家开发商参与细则建议、制定，导致该制度最后倾向于其利益，在实践中也可以使得开发商利用规则避税。

多位税法专业人士表示，十多年过去，开发商已形成一整套应对土增税的方法和机制，以实现企业最终的利润最大化。

首先，从清算结果来看，清算工作实际税负率不高，以广州市为例，在近年来已经清算的项目中，实际税负率最高为9%，最低为1%。

并且，按照土地增值税的计算公式倒推，实际税负率低于5%时，意味着该项目的普通住宅的增值额不超过20%，清算税款主要来自其它类型的房产。房地产项目的增值额偏低除了房地产开发企业可以享受开发成本20%加计扣除的因素外，企业申报资料不能反映其实际情况也是一个重要因素。

另一值得注意的现象是，企业所得税退税的案例增多，并且金额屡创新高。这是因为清算的实际税负率虽然不高，但却仍比预征率大，对于实行查帐征收企业所得税的房企，由于缴纳的土地增值税可以税前扣除，清算实际缴纳的税款分摊至各年，就意味着当年的企业所得税缴多了，因此出现了所得税退税的问题。

此外，清算后房地产开发企业注销案例明显增多，以避免税务机关稽查。只要注销申请一通过，企业的经营者就等于安全着陆，税收的风险基本上转嫁给了税务机关。

CRIC研究中心分析师朱一鸣指出，我国土地增值税存在征管不力的现象。2012年，全国房地产销售额达6.44万亿，其中住宅5.35万亿。但2012年我国土地增值税征收额只有区区2719亿元，不仅远少于土地出让收入2.69万亿，甚至少于契税2874亿元。土地增值税的测算方法不科学，具体操作较困难，是最大的原因。

重建房地产税制

对于土增税存在的问题，国家税务总局曾公开回应称，下一步税务总局将完善制度措施，加强土地增值税征管。

但在很多专业人士看来，这并不能解决根本问题。解决问题的方法也许需要房地产税制的重建。

中山大学财税系主任林江向21世纪经济报道记者表示，土地增值税之争的深层次原因也是央地事权、财权的矛盾，地方政府希望在税收收入上留有回旋余地，土地增值税成为在现行税制下可以被“操控”的税种。

林江说，2002年设立的开发企业所得税、土增税分属国税、地税征管。国税负责的企业所得税汇算与地税负责的土增税清算，难以很好地协同；而在现行中央与地方财政分成体制下，地方政府难以做到土增税“应收尽收”。土地增值税属于100%的地方税种，某些情况下，与其说是开发商不愿意及时清算土增税，还不如说是当地财政、税务部门为了不冲高当年的基数，默许甚至希望开发商延迟清算，藏“税”于企。

针对土地增值税“欠缴”之辩，有专家称，土地增值税本质上仍是资本利得税。从长期看，可能会被并入房地产税。

中国财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为，应按照三中全会要求加大房地产税改革试点力度，并以此为契机将备受争议的土地增值税最终并入房地产税中，达到降低房价或者减缓房价增长等长期目标。同时，可以减少执法部门因自由裁量权较大而导致选择性执法的空间。

林江也认为，在税制改革设计中，要把土地出让金、房产税、土地使用税和土地增值税等不同税种合并到统一的房地产税中，厘清、完善房地产领域的税收，在征收额度、缴纳方式上推进改革，以此回到市场化的初衷上。

11月25日，财政部部长楼继伟表示，下一步深化税制改革的重点内容将包括，全面推进增值税改革，建立符合产业发展规律、规范的消费型增值税制度，消除重复征税问题；加快房产税立法和改革步伐，减少房产建设和交易环节税费，清费立税，提高保有环节的税收。