房地产：高利润的诱惑

2009年9月，由皇明集团子公司开发的蔚来城在山东德州开发区破土动工。2008年年表显示当年在建工程投资已达到1.4亿元。

蔚来城有两个特点，一是房价高，当周边房价只有二三千元时，蔚来城的开盘价就高达六七千元，而到二期以后均价更高达万元以上；二是号称应用了37项可再生科技成果、130种高科技产品。

本报记者多次到蔚来城采访，售楼处介绍，早在2011年其一期就已经基本售罄，唯余个别数套户型，二期也售出大半。而接触过皇明集团的人也反复被介绍说蔚来城采用很多高科技成果，意指蔚来城实在是一个皇明集团实施绿色低碳的样板而非赚钱项目。

2011年黄鸣曾对外宣称，蔚来城2010年开盘的第一期，综合拿地、建筑安装等成本约每平米3500元。而太阳能设备的成本也是4000元每平米。黄鸣说：“所以第一期我们卖6500元一平米还不挣钱。”但据2012年皇明节能控股一期短融说明书披露，蔚来城一期开发6.73万平方米，已于2010年10月完工，累计收入1.8571亿元，若按6500元开盘均价计算，实际销售面积尚不足一半。

黄鸣对外宣称蔚来城成本颇高。按照二期投资5.1159亿元建设18.23万平方米计算，1平方米建造成本为2806.31元。实际上蔚来城二期对外报价均在万元以上，按照说明书中预计收入10.56亿元计算，每平方米销售收入应该在5794.3元。德州市2007年市区基准地价文件显示，该地段住宅用地基准地价为608元/平方米。即使考虑地价溢价，5794.3元每平方米也应有超过千元的利润，这与卖热水器不可同日而语，以2010年为例，皇明卖一台热水器只赚86.33元。

与蔚来城同时，皇明开始运作太阳谷东临的刁李贵村项目，2009年报表显示，当年3.41亿元在建项目中刁李贵村项目已投入7787.3万元，另据德州市政府2010年工作规划披露，刁李贵村的拆迁同时由地方政府出资1200万元将村民异地安置。

在皇明的地产版图中，面积达784亩的刁李贵村项目是计划于2011年动工的“方舟计划”的一期工程，皇明集团2011年年中曾高调宣称“方舟计划”是集办公、工厂、商贸、仓储物流、展览展示、旅游、学校、住宅等多项功能于一体。本报记者在皇明集团采访发现，最后定型的该区域设计几乎全是高层民居建筑和联排别墅及花园洋房。

皇明从事地产的思路已然清晰。2010年蔚来城一期完工时，黄鸣高调宣称要到全国复制百座蔚来城。咸宁新闻网报道说：“2011年1月17日，总投资92亿元的皇明中国太阳谷(咸宁)国际低碳科技城项目在我市签约。”

据皇明2012年5月8日发布的2012年一期短融说明书中披露在建项目称，皇明集团德州之外涉及地产的只有鄂州绿谷一个项目。该项目开工时间为2010年5月，用地规模约25000亩，总建筑面积约2000万平方米。截至发债时该项目投资额仅为200万元。

一年前，黄鸣坚持认为宏观调控对蔚来城这样的房地产毫无影响。他甚至断言：“任何产品做到极致时都不会跟大形势有关系。”