区域之间差异大 调控应该差别化

●城镇住宅竣工面积与同期城镇人口增量之比由低到高排序，上海、北京、广东分列第一、第二、第五，比值较高的是重庆、内蒙古、宁夏、新疆、辽宁等地，比值越低供应越紧张

“户均拥有1.02套房”的说法，不少人对此表示质疑，认为自己“被平均”了，生活中很多家庭仍在为何时拥有一套自己的房子而发愁。

尽管我们已经在总量上告别了住房的绝对短缺，但不同城市、不同区域、不同群体的住房供需状况差别仍然很大，存在明显的不平衡。

“如果说10年前各个地方都缺房子的话，现在不同城市已经出现严重的分化。”任兴洲说，北京、上海、广州等一线城市和东部发达地区的二线城市住房供不应求比较突出，而很多二、三线城市尤其是相对欠发达的东北、西部地区也在大量进行房地产开发，这些地方应该说已经不缺住房了，今后甚至会出现供过于求的情况，存在一定风险。

不动产的地域性和不可迁移，决定了地区之间必然有很大差异。央行有关研究报告显示，全国除西藏外的30个省份中，2007年—2011年城镇住宅竣工面积与同期城镇人口增量之比由低到高排序，比值越低则说明住房供应越紧张，上海、北京、广东、浙江分别排名第一、第二、第五、第十三位，而该比值高出全国平均水平40%的地区多为东北、西部地区，分别是重庆、内蒙古、宁夏、新疆、辽宁等地。

无论是一线城市的供不应求还是部分二、三线城市供过于求，都在积累着楼市的风险。中国指数研究院近期对100个城市的一项调研指出，目前有3个二线城市在售项目总规模超过1亿平方米，超过北京。另有2个城市在售项目超过8000万平方米，已超过上海。同时部分二、三线城市现有土地存量需要长达五六年的时间才能消化。而一线城市尽管土地供应量和在售项目规模也在全国位居前列，但由于需求特别旺盛、购买力强，现有供应量可供消化的时间明显少于二、三线城市。如果这种状况继续发展，一线城市的房价上涨压力始终很大，而部分二、三线城市则有可能成为鄂尔多斯式的“鬼城”。

“楼市调控应该重视住房市场的差异化，政策需要更加细致、更有针对性，避免一刀切。”任兴洲说。最近出台的“国五条”细则就明确要求，各省要更加注重区域差异，加强分类指导，对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。

除了区域上的不平衡，住房供应还存在着类型上的结构性矛盾，尤其是保障性住房和中小户型普通商品房仍然相对短缺。此外，不同群体的住房资源占有极不平衡。去年底今年初，各地曝光出不少拥有几十套住房的“房姐”、“房 叔”等事件，更凸显了这种不平衡。

住建部政策研究中心主任秦虹认为，当前楼市调控政策的核心是强调“控制投机投资性需求，满足合理住房需求”，这个政策方向应该长期坚持不动摇，同时与加强保障房建设和反腐败结合起来，力求改变当前住房资源占有不平衡的情况。

应启动普查尽快摸清底数

●上一次房屋普查是1985年，呼吁尽快开展全国性的城镇住房普查。 同时，政府要从更高层面统筹安排，全面了解住房需求

“你们对当地的住房保有情况和供需状况了解得清楚吗？未来几年大概要建设多少房子，有据可查吗？”记者就这一问题询问了多位城市住房主管部门的负责人，得到的答案都比较模糊。其中一位负责人告诉记者：“我们每年制定土地和住房供应的相关计划，基本上是参考前几年的供应量和销售量来制定。至于跟需求是否匹配，到底缺不缺房子，因为底数不清，更多时候是凭感觉。而住房的开发建设现在更多的是市场导向，开发商预期好，愿意拿地开发，我们当然欢迎。最后能不能卖得好，与市场需求有关，也和开发商自身营销水平和控制风险的能力有关。”

作为制定“十二五”城镇住房建设中长期规划的牵头单位，中国房地产协会在制定规划的过程中也深深感到底数不清的困扰。“我们一直在呼吁尽快开展一次全国性的城镇住房普查，上一次房屋普查已经是1985年的事情了，现在城市居民的住房状况已经发生了翻天覆地的变化。”协会副会长朱中一表示，只有通过住房普查摸清需求的底数，才能了解清楚各地到底缺不缺房子，缺多少，缺什么类型的房子。从而才能更科学地制定土地和住房供应的规划，更有针对性地对住房市场进行调控。

无论是商品房还是保障房建设，底数不清都造成了困扰。为了让保障房建设的品种、数量与当地住房需求尽可能地匹配，2011年下半年，陕西省组织了一次涉及200多万户、规模浩大的中低收入家庭住房情况调查。为了保证调查得到尽可能翔实的数据，陕西住建厅通过报纸、电视、社区张贴通知、发送公益短信等方式进行宣传；同时，与社区入户服务相结合，对行动不方便等情况特殊的人群做到上门服务。住建厅还专门从10所高校抽调1000名大学生，经培训后深入到全省各县区协助调查。在普查数据的基础上，陕西省制定了未来几年的保障房建设规划。

“弄清了家底以后，今后动态调整的工作量就小了很多。”陕西省住建厅有关负责人告诉记者，“不过过程非常艰辛。这还只是对困难家庭的普查，全面的住房普查成本更高、更艰难，不是一个部门能组织的，需要政府从更高层面统筹安排。”

要更好地了解住房需求的变化，对住房占有不平衡的情况有据可查，住房信息系统的建设和联网被寄予厚望。住建部副部长齐骥近日表示，目前40个城市的住房信息联网已经完成，今年6月底将完成500个城市的住房信息联网工作。但事实上，住房信息联网推进的进度并不理想，阻力重重。清华大学房地产研究中心主任刘洪玉认为，主要的阻力来自大家对这些信息可能被不正确、不理智、甚至不合法使用的担忧。所以，针对涉及个人隐私的住房信息使用，应该抓紧研究制定相关的行政法规，通过规范信息使用来消除阻力。